공인중개사 자격정지·등록취소, 이중계약 등 위반 유형별 대응

Editor's Letter

공인중개사 자격정지, 등록취소, 업무정지 처분은 통보 순간부터 생업이 흔들립니다.
이중계약서 작성, 중개대상물 확인·설명 위반, 금지행위 위반 등 처분 사유는 다양하지만, 실제 사건에서 결과를 가르는 것은 위반 사실 자체보다 처분 사유의 적법성, 재량권 일탈·남용 여부, 절차상 하자, 그리고 초기 대응의 정밀도입니다.

자격정지 6개월과 등록취소 사이에는 큰 간극이 있고, 그 간극을 좁히는 것이 행정심판·집행정지·행정소송의 설계입니다. 처분 통지서를 받은 그 순간부터 시계는 이미 움직입니다. 초기 대응의 정밀도가 결과에 큰 영향을 미칩니다.

The Brief

공인중개사 자격정지·등록취소·업무정지 처분을 받았다면, 처분이 있음을 알게 된 날(통상 통지서를 수령한 날)부터 90일 이내에 행정심판 또는 행정소송을 제기해야 하며, 처분의 효력을 잠시 멈추려면 집행정지를 병행 신청해야 합니다.

이중계약서 작성은 소속공인중개사의 경우 자격정지 사유(「공인중개사법」 제36조 제1항 제6호), 개업공인중개사의 경우 임의적 등록취소가 가능한 사유(같은 법 제38조 제2항 제7호)에 해당하며, 위반 경위·관여도·고의성·반복성에 따라 시행규칙상 처분기준의 2분의 1 범위에서 감경될 여지가 있습니다. 사전통지·의견제출 단계에서부터 법률 검토를 받는 것이 결과에 큰 영향을 미칩니다.

상담전화 1522-7005 / 이메일 help@tll.co.kr / 카카오 상담 / 상담신청

한눈에 정리

• 처분 유형: 자격정지(최대 6개월), 자격취소, 업무정지(최대 6개월), 등록취소(필요적·임의적), 과태료

• 신분별 처분: 소속공인중개사 → 자격정지 / 개업공인중개사 → 업무정지·등록취소

• 주요 위반: 이중계약서 작성, 중개대상물 확인·설명 위반, 금지행위 위반, 명의대여

• 불복 기한: 행정심판(처분을 안 날 90일·처분이 있었던 날 180일), 행정소송(처분을 안 날 90일·처분이 있은 날 1년) — 정당한 사유 있으면 예외

• 집행정지: 본안과 병행 신청, 회복하기 어려운 손해·긴급성·공공복리 3요건 소명

• 감경 기준: 「공인중개사법 시행규칙」 별표상 처분기준의 2분의 1 범위 내 감경 가능

• 재등록 결격: 제10조 제1항 제8호 열거 사유로 등록취소된 경우 3년 결격기간 적용

목차

I. 공인중개사 처분의 유형과 기준
II. 이중계약 등 위반 유형별 판단 포인트
III. 감경 논거와 불복 절차 설계
IV. 행정심판·집행정지·행정소송의 차이
V. 하정림 대표변호사와 태림의 대응 방식
VI. 상담 전 준비자료
VII. 법무법인 태림 상담 안내
VIII. 성공사례 및 FAQ

I. 공인중개사 처분의 유형과 기준

공인중개사에 대한 행정처분은 크게 자격에 대한 처분과 등록에 대한 처분으로 나뉩니다. 자격정지·자격취소는 공인중개사 자격 자체에 관한 처분이고, 업무정지·등록취소는 중개사무소 개설등록에 관한 처분입니다. 두 축은 근거 법령의 조문과 관할, 절차가 다르기 때문에 처분서에 기재된 근거 조문을 정확히 읽는 것이 첫 단계입니다.

「공인중개사법」은 제36조에서 자격정지 사유를, 제35조의2에서 자격취소 사유를, 제38조·제39조에서 등록취소와 업무정지 사유를 각각 규정합니다. 자격정지는 최대 6개월, 업무정지도 최대 6개월 범위에서 부과되며, 세부 양정은 시행규칙 별표 기준에 따릅니다. 다만 이 기준은 절대적인 것이 아니라, 동기·결과 등을 참작하여 처분기준의 2분의 1 범위 내에서 감경할 수 있도록 규정되어 있으며, 나아가 처분 자체의 위법성(재량권 일탈·남용)을 다투어 처분 전체의 취소를 구하는 전략도 병행 검토됩니다.

쉽게 말하면, 같은 이중계약서 작성 사안이라도 소속공인중개사에게는 자격정지(최대 6개월) 처분이, 개업공인중개사에게는 업무정지 또는 임의적 등록취소 처분이 부과될 수 있습니다. 처분 수위와 종류는 지위와 위반 정도에 따라 크게 달라집니다.

II. 이중계약 등 위반 유형별 판단 포인트

이중계약서 작성은 실무에서 가장 자주 문제되는 유형 중 하나입니다. 매매·임대차 계약에서 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하는 행위는 「공인중개사법」 제26조 제3항 위반에 해당하며, 소속공인중개사의 경우 제36조 제1항 제6호에 따른 자격정지 사유가, 개업공인중개사의 경우 제38조 제2항 제7호에 따른 임의적 등록취소 사유가 됩니다. 사안에 따라 세법상 문제까지 연결됩니다. 실제 사건에서는 다음 쟁점이 결과를 가릅니다.

• 작성 주체와 관여도: 중개사가 주도했는지, 거래당사자 요구를 소극적으로 수용했는지

• 이익 취득 여부: 중개사가 이중계약을 통해 부당한 이익을 취했는지

• 고의·과실의 정도: 세금 회피 목적을 인식했는지, 단순 서류상 실수인지

• 반복성: 최초 위반인지, 동일 유형 반복인지

• 신분: 소속공인중개사인지 개업공인중개사인지에 따라 적용 조문·처분 종류가 상이

중개대상물 확인·설명 위반은 확인·설명서를 교부하지 않았거나, 중요 사항을 누락·허위 기재한 경우 문제됩니다. 금지행위 위반은 무등록자와의 협업, 시세 조작, 판단 유도, 관계인 명의 거래 등이 대표적입니다. 명의대여는 자격취소·등록취소로 직결되는 중대 사유이므로 사실관계 정리부터 신중해야 합니다.

대응이 필요한 상황인지 확인해 보세요

• 관할청으로부터 자격정지·업무정지·등록취소 사전통지서를 받은 경우

• 이중계약서 작성 혐의로 의견제출을 요구받은 경우

• 확인·설명서 미교부 또는 허위 기재로 처분이 예고된 경우

• 처분 사유와 실제 사실관계 사이에 다툼이 있는 경우

• 정지 기간이 과도하게 부과되었다고 판단되는 경우

• 등록취소 처분으로 재등록 결격기간이 문제되는 경우

• 행정심판 또는 행정소송 진행을 검토 중인 경우

III. 감경 논거와 불복 절차 설계

행정처분은 단순히 위반 사실이 있다고 해서 자동으로 확정되지 않습니다. 처분청의 재량이 개입되는 영역에서는 반드시 재량권 일탈·남용 여부, 비례원칙, 평등원칙, 절차상 하자가 검토됩니다.

감경의 법적 한계와 전략

「공인중개사법 시행규칙」 별표상 자격정지·업무정지 처분기준은 동기·결과 등을 참작하여 처분기준의 2분의 1 범위 내에서 감경할 수 있도록 규정되어 있습니다. 즉, 감경은 무제한이 아니라 법령상 상한(2분의 1)이 존재합니다. 따라서 실무에서는 시행규칙상 감경 논거를 최대치로 소명하는 한편, 처분 자체의 위법성(재량권 일탈·남용, 절차 하자)을 다투어 처분 전체의 취소를 병행 청구하는 이원적 전략이 필요합니다.

주요 감경·취소 논거

• 위반 행위의 경위 및 참작 사유(거래당사자 요구, 최초 위반, 소극적 관여 등)

• 위반으로 인한 실질적 피해의 경미성

• 자발적 시정 및 재발 방지 노력

• 성실한 조사 협조 및 반성

• 동종 사안 대비 처분 수위의 형평성(평등원칙)

• 처분으로 인한 생계·경영상 회복 곤란한 손해(비례원칙)

• 사전통지·의견제출 등 절차 하자 여부

불복 기한은 「행정심판법」 및 「행정소송법」에 따릅니다. 자격·등록에 대한 처분은 행정심판을 선택적으로 거칠 수 있으며, 행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있었던 날부터 180일 이내(정당한 사유가 있으면 예외) 청구해야 합니다. 행정소송(취소소송)은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터 1년 이내(정당한 사유가 있으면 예외) 제기해야 합니다. 이 기한을 놓치면 원칙적으로 처분이 확정되며, 정당한 사유가 인정되는 예외적 경우가 아니라면 이후 다투기 매우 어려워집니다.

IV. 행정심판·집행정지·행정소송의 차이

행정심판은 처분청 또는 감독행정기관 소속 행정심판위원회에 처분의 위법·부당을 다투는 절차로, 소송보다 신속하고 비용 부담이 낮은 것이 특징입니다. 행정소송(취소소송)은 법원에서 처분의 위법성을 다투는 절차로, 사실인정과 법리 판단이 보다 정밀하게 이루어집니다.

집행정지는 본안 심판·소송의 결과가 나오기 전까지 처분의 효력을 잠시 멈추는 제도입니다. 자격정지·업무정지 처분은 그 자체로 생업에 즉각적 타격을 주기 때문에, 본안과 별도로 집행정지를 병행 신청하는 것이 실무의 기본 설계입니다. 집행정지가 인용되려면 회복하기 어려운 손해의 예방 필요성, 긴급성, 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 없을 것이 요구되며, 이 세 요건은 신청서에 구체적 소명자료와 함께 담겨야 합니다.

어느 절차를 선택할지는 처분의 성격, 사실관계의 복잡성, 시급성, 증거 확보 여건을 종합적으로 판단해야 합니다. 심판을 먼저 거칠지, 곧바로 소송으로 갈지, 집행정지를 어떤 순서로 신청할지 — 출발선의 선택에 따라 이후 방어 전략의 폭이 달라집니다.

V. 하정림 대표변호사와 태림의 대응 방식

법무법인 태림의 하정림 대표변호사는 대한변호사협회 등록 행정법 전문분야 등록 변호사입니다. 행정 사건은 단순한 분쟁이 아니라, 행정절차와 제소기간, 처분사유의 위법성, 재량권 일탈·남용 여부까지 촘촘하게 따져야 하는 분야입니다.

공개자료를 종합하면 등록 변호사는 3만8천 명대에 이르지만, 행정법 전문분야 등록은 약 230명 내외, 전체의 약 0.6% 수준으로 추산됩니다(대한변호사협회 등록 공고 및 공개자료 기준 추산, 2026년 기준). 4만 변호사 시대 문턱에 선 지금도 행정법 전문분야 등록이 희소한 이유는, 방대한 법령 체계와 엄격한 절차·기한, 국가·지자체·공공기관을 상대로 하는 높은 입증 부담 때문입니다.

하정림 대표변호사와 태림은 공인중개사 자격정지·등록취소 사건에서 처분서 분석 → 사실관계 재정리 → 의견제출 또는 행정심판·소송 및 집행정지 병행 → 재량권 통제 논거 구성 순으로 대응합니다. 자세한 프로필은 자세히 보기에서 확인할 수 있습니다.

처분 통지서를 받았다면 미루지 말고 상담부터 받아보시기 바랍니다.

VI. 상담 전 준비자료

상담의 첫 30분에서 방향이 갈립니다. 아래 자료를 미리 준비해 오시면 훨씬 정밀한 검토가 가능합니다.

• 처분 사전통지서 또는 처분서(근거 조문·처분사유·의견제출 기한 확인)

• 문제된 매매·임대차 계약서 사본 일체

• 확인·설명서, 중개대상물 관련 서류

• 거래당사자와의 문자·통화기록·이메일 등 커뮤니케이션 자료

• 관할청 조사 시 진술한 진술서 사본

• 사무소 개설등록증, 자격증 사본

• 과거 처분 이력(있는 경우)

• 재발 방지 조치를 이행한 자료(교육 이수, 내부 규정 정비 등)

VII. 법무법인 태림 상담 안내

법무법인 태림은 전국 7개 지사 체계로 서울, 부산, 대구, 수원, 고양, 천안, 인천·부천에서 상담을 진행합니다. 서울 본사 외에도 수원·인천 지역에서 공인중개사 사건 상담이 가능합니다. 다년간 축적된 상담·자문 경험을 기반으로, 처분 유형별 실무 대응 방향을 안내합니다.

• 상담전화: 1522-7005

• 이메일: help@tll.co.kr

• 카카오 상담: 카카오 상담 바로가기

• 상담신청: 상담신청 페이지

• 오시는 길: 지사 안내

행정심판과 집행정지, 행정소송 중 무엇이 맞는지부터 확인해야 합니다. 통지서 수령 직후가 가장 중요한 시점입니다.

VIII. 성공사례 및 FAQ

성공사례

※ 위 표에 인용된 사례는 태림 공식 성공사례 페이지에 등재된 실제 사건입니다. 개별 사건의 결과는 사실관계와 법적 판단에 따라 달라질 수 있으며, 최신 개별 상세 게시글은 태림 성공사례 페이지에서 사건명으로 검색하여 확인하실 수 있습니다.

FAQ

Q. 이중계약서 작성은 무조건 등록취소 사유인가요?

A. 그렇지 않습니다. 개업공인중개사의 이중계약서 작성은 「공인중개사법」 제38조 제2항 제7호의 임의적 등록취소 사유에 해당하여 등록취소 대신 업무정지 처분에 그칠 수 있고, 소속공인중개사의 경우 같은 법 제36조 제1항 제6호에 따른 자격정지 처분 대상이 됩니다. 또한 위반 경위·관여도·고의성 여부 등에 따라 시행규칙상 처분기준의 2분의 1 범위 내에서 감경될 여지가 있습니다.

Q. 자격정지 기간 중 중개업무가 가능한가요?

A. 자격정지 처분의 효력이 개시되면 그 기간 동안 공인중개사로서의 업무를 수행할 수 없습니다. 다만 집행정지 신청이 인용되면 본안 결과가 나올 때까지 처분의 효력이 잠시 정지됩니다. 자격정지 개시일 전 집행정지 신청 여부를 신속히 검토해야 합니다.

Q. 자격정지·업무정지 처분의 감경 사유는 무엇인가요?

A. 위반 경위의 참작 사유, 최초 위반, 실질적 피해의 경미성, 자발적 시정, 재발 방지 노력, 성실한 조사 협조, 동종 사안 대비 처분 수위의 형평성 등이 대표적 감경 논거입니다. 감경 폭은 「공인중개사법 시행규칙」 별표상 처분기준의 2분의 1 범위 내로 제한되며, 이 범위를 넘어서는 결과를 얻으려면 재량권 일탈·남용, 비례원칙 위반, 절차상 하자 등을 근거로 처분 자체의 취소를 다투는 전략이 필요합니다.

Q. 불복 기한은 며칠인가요?

A. 행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있었던 날부터 180일 이내(정당한 사유가 있으면 예외)에 청구해야 합니다. 행정소송(취소소송)은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터 1년 이내(정당한 사유가 있으면 예외)에 제기해야 합니다. 이 기간을 놓치면 원칙적으로 처분이 확정되어 이후 다투기 매우 어려워집니다.

Q. 등록취소 이후 재등록이 가능한가요?

A. 등록취소가 「공인중개사법」 제10조 제1항 제8호에 열거된 사유(제38조 제1항 제2호·제4호~제8호, 같은 조 제2항 제2호~제11호 등)로 이루어진 경우 3년의 결격기간이 적용되며, 이 기간 동안은 재등록이 제한됩니다. 다만 위반 유형 및 폐업신고 후 재등록 여부 등에 따라 결격기간 적용에 예외가 발생할 수 있으므로, 처분 자체를 다투어 취소를 구하는 불복 절차를 먼저 검토하는 것이 순서입니다.

Q. 행정심판과 행정소송 중 무엇을 먼저 해야 하나요?

A. 공인중개사 처분은 행정심판을 선택적으로 거칠 수 있습니다. 사안의 사실관계 복잡성, 시급성, 증거 확보 여건, 집행정지 필요성을 종합해 심판을 먼저 갈지 곧바로 소송으로 갈지 결정해야 합니다. 출발선의 선택에 따라 이후 방어 전략의 폭이 달라집니다.

광고 고지

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며, 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.