공인중개사 자격취소·업무정지 대응 | 이중계약서 관여 부인 실무 | 하정림 대표변호사

Editor's Letter

공인중개사에게 자격취소·업무정지·자격정지는 사실상 생계의 문을 닫는 처분입니다.
특히 "이중계약서 관여"라는 이유로 처분 통지를 받으면, 억울함보다 먼저 시간이 부족해집니다. 처분을 안 날부터 90일이라는 제소기간, 자격증·등록증 반납 시한, 사무소 등록 취소 연계 여부까지 동시에 판단해야 하기 때문입니다.

문제는 억울함 자체가 아니라, 그것을 어떤 기록과 절차로 입증하느냐에 있습니다.

초기 대응이 결과를 좌우합니다.

The Brief — 즉답 문단

공인중개사 자격취소·자격정지·업무정지 처분은 처분 통지를 받은 직후 집행정지 신청과 처분취소소송을 함께 검토해야 합니다. 특히 이중계약서 관련 사안은 실제로 계약서 작성에 관여했는지, 서명·날인 여부, 중개보수 수령 여부, 의뢰인 진술 경위를 기록 단위로 재구성해야 위법성을 다툴 수 있습니다.

처분사유가 사실과 다르거나 재량권 일탈·남용이 인정되면 처분이 취소되는 경우가 있습니다.

한눈에 정리

• 공인중개사의 이중계약서 작성 관련 처분은 「공인중개사법」 제26조 제3항 및 제36조 제1항 제6호·제38조 제2항 제7호·제39조 체계에서 다뤄집니다.

• 소속공인중개사가 이중계약서를 작성하면 자격정지(제36조 제1항 제6호), 개업공인중개사의 경우 임의적 중개사무소 등록취소(제38조 제2항 제7호) 또는 업무정지(제39조) 대상이 됩니다.

• 자격취소(제35조)는 부정한 자격 취득, 자격증 양도·대여, 자격정지 기간 중 중개업무, 직무 관련 특정 형법 위반죄로 금고 이상의 형(집행유예 포함) 선고 등 별도 사유가 있어야 이루어집니다.

• 자격이 취소되면 3년간 자격 재취득이 제한됩니다(제6조·제10조 제1항 제11호 연계).

• 취소소송은 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 제기해야 하며(「행정소송법」 제20조), 집행정지는 별도로 함께 신청합니다.

• 담당 변호사는 대한변호사협회 등록 행정법 전문분야 변호사인 하정림 대표변호사입니다.

• 상담전화 1522-7005 / 이메일 help@tll.co.kr / 카카오 상담 자세히 보기 / 상담신청 자세히 보기

목차

Ⅰ. 왜 공인중개사 자격취소·자격정지·업무정지 사건에는 행정전문변호사가 필요한가
Ⅱ. 이중계약서 관련 처분의 법적 구조 — 정확한 조문 지도
Ⅲ. 처분청이 이중계약서 건을 "자격취소"로 몰고 가는 실무 메커니즘
Ⅳ. "관여 사실 무"를 다투는 취소소송의 실무 포인트
Ⅴ. 처분 통지 이후의 시간표 — 행정심판·집행정지·행정소송
Ⅵ. 하정림 대표변호사의 행정 사건 포지션
Ⅶ. 태림의 인접 유형 행정처분 취소 성공사례
Ⅷ. 상담 전 준비해야 할 자료
Ⅸ. 법무법인 태림 상담 안내

Ⅰ. 왜 공인중개사 자격취소·자격정지·업무정지 사건에는 행정전문변호사가 필요한가

공인중개사 자격취소는 단순한 행정처분이 아닙니다.

「공인중개사법」 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자는 공인중개사가 될 수 없고, 같은 법 제10조 제1항 제11호에 따라 중개사무소 개설등록도 제한됩니다.

개업공인중개사의 업무정지, 임의적 등록취소 역시 사무소 운영과 소속 인원의 고용 문제로 곧장 파생되므로, 어느 처분이든 초기 대응이 필요합니다.

이 유형의 사건이 어려운 이유는 세 가지입니다.

첫째, 행정처분의 근거가 되는 사실관계가 이미 관할청 조사 단계에서 상당 부분 확정되어 있습니다. 이 단계의 진술을 뒤집기가 매우 어렵기 때문에, 청문·의견제출 단계에서부터 방향을 잡아야 합니다.

둘째, 제소기간이 촘촘합니다. 「행정소송법」 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년(정당한 사유가 없는 한)이라는 시한이 정해져 있고, 이 시한을 놓치면 본안 다툼 자체가 어려워집니다.

셋째, 처분의 위법성은 사실오인·법리오해·재량권 일탈·남용·절차상 하자·비례원칙 위반 등 여러 축을 동시에 검토해야 합니다. 이중계약서 관여 사실 자체가 없다는 주장은 그중 "사실오인" 축에 해당하며, 이는 서면과 자료로 정교하게 재구성해야 합니다.

행정 사건은 법령 범위가 넓고 절차 시한이 촘촘하며, 국가나 공공기관의 처분 위법성을 서면과 증거로 정교하게 입증해야 하기 때문에 희소한 분야입니다.

Ⅱ. 이중계약서 관련 처분의 법적 구조 — 정확한 조문 지도

이중계약서 관련 처분은 「공인중개사법」의 어느 조항으로 처분되었는지에 따라 다투는 방식이 크게 달라집니다.

조문 지도를 정확히 이해하는 것이 실무의 출발점입니다.

1) 이중계약서 작성 자체 — 제26조 제3항

「공인중개사법」 제26조 제3항은 개업공인중개사에게 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하는 행위를 금지하고 있습니다. 이 조항이 이중계약서 관련 처분의 근거 조문입니다.

2) 개업공인중개사의 이중계약서 — 임의적 등록취소 또는 업무정지(제38조·제39조)

개업공인중개사가 제26조 제3항을 위반하여 이중계약서를 작성한 경우, 「공인중개사법」 제38조 제2항 제7호에 따라 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있고(임의적 등록취소), 등록을 취소하지 않는 경우 제39조에 따라 6개월의 범위 안에서 업무정지 처분을 명할 수 있습니다.

즉, 단순 업무정지에 그치지 않고 사무소 문을 닫아야 하는 등록취소 위험이 상존하는 사안입니다. 임의적 등록취소 처분 전에는 제38조 제3항에 따라 청문을 실시하여야 합니다.

3) 소속공인중개사의 이중계약서 — 자격정지(제36조 제1항 제6호)

소속공인중개사가 업무 수행 중 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 「공인중개사법」 제36조 제1항 제6호에 따라 6개월의 범위 안에서 자격정지 처분이 이루어집니다.

4) 자격취소 — 제35조

「공인중개사법」 제35조 제1항이 정하는 자격취소 사유는 별도로 열거되어 있습니다.

① 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우 ② 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우(제7조 제1항 위반) ③ 자격정지처분을 받고 그 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우(다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원 또는 법인인 개업공인중개사의 사원·임원이 되는 경우 포함) ④ 이 법 또는 공인중개사의 직무와 관련하여 「형법」 제114조(범죄단체 등의 조직), 제231조(사문서등의 위조·변조), 제234조(위조사문서등의 행사), 제347조(사기), 제355조(횡령·배임) 또는 제356조(업무상의 횡령과 배임)를 위반하여 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받은 경우

즉, 이중계약서 "관여" 자체만으로 곧바로 제35조의 자격취소가 이루어지는 구조가 아닙니다. 만약 이중계약서 사안임에도 자격취소 처분이 이루어졌다면, 처분청이 제35조의 어떤 사유(사문서위조·행사, 사기, 자격증 대여 등)를 근거로 삼았는지를 정확히 확인해야 하며, 이 지점 자체가 다툼의 출발점이 됩니다.

5) 청문 절차 — 제35조 제2항·제38조 제3항

자격취소 처분 전에는 제35조 제2항에 따라, 임의적 등록취소 처분 전에는 제38조 제3항에 따라 각각 청문을 실시하여야 합니다. 청문이 형식적으로만 진행되었거나 방어권이 실질적으로 보장되지 않았다면 절차상 하자로 취소사유가 될 수 있습니다.

6) 결격기간 — 제6조·제10조 제1항 제11호

자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자는 공인중개사가 될 수 없고, 같은 결격사유는 중개사무소 개설등록에도 연동됩니다.

쉽게 말하면

• 이중계약서는 원칙적으로 소속공인중개사에게는 자격정지, 개업공인중개사에게는 임의적 등록취소 또는 업무정지 처분이 이루어지는 사안입니다.

• 자격취소로 곧장 갔다면 그 자체가 다툼의 지점이 됩니다.

• 청문 절차의 실질성 여부도 별도의 취소사유로 검토됩니다.

Ⅲ. 처분청이 이중계약서 건을 "자격취소"로 몰고 가는 실무 메커니즘

실무에서는 처분청이 단순 이중계약서 작성을 이유로 자격취소로 곧장 갈 수 없기 때문에, 사안을 재구성하여 제35조 제1항 각 호에 끼워 넣는 경우가 있습니다.

대표적인 패턴은 두 가지입니다.

패턴 A. 자격증 양도·대여로 재구성

"이중계약서를 쓴 걸 보니 실제로는 무자격자에게 자격증을 대여하고 명의만 얹어둔 것이 아니냐"는 논리로, 제35조 제1항 제2호(자격증 양도·대여)를 적용하려는 방향입니다.

패턴 B. 관련 형사판결과 연계

같은 사실관계로 「형법」 제231조(사문서위조), 제234조(위조사문서 행사), 제347조(사기), 제355조·제356조(횡령·배임) 관련 형사절차가 병행된 경우, 그 결과 금고 이상의 형(집행유예 포함) 선고가 확정되면 제35조 제1항 제4호가 적용됩니다.

따라서 "관여 사실 무"를 주장할 때는 계약서 작성 사실만 부인해서는 부족합니다.
① 본인이 주도적으로 정상 중개행위를 수행했다는 점, ② 자격증 대여·부정 취득이 결코 아니라는 점, ③ 형사절차가 병행되고 있다면 그 사건 자체의 다툼 지점을 함께 관리한다는 점까지 종합적으로 설계해야 자격취소 처분의 근간을 무너뜨릴 수 있습니다.

Ⅳ. "관여 사실 무"를 다투는 취소소송의 실무 포인트

"이중계약서에 관여한 사실이 없다"는 주장은 감정적 호소로는 통하지 않습니다.
아래 다섯 가지 축을 서면과 자료로 함께 입증해야 합니다.

① 계약서 작성자·서명 주체의 특정
실제 이중계약서로 지목된 문서에 누구의 서명·날인이 있는지, 필적·인영·서명 위치·계약서 발급 경로가 확인 가능한지를 정리합니다.

② 중개보수의 흐름
중개보수를 실제로 수령했는지, 수령했다면 금액과 계좌 흐름이 어떻게 이루어졌는지, 세금계산서·현금영수증·거래신고 내역과 일치하는지를 확인합니다.

③ 부동산거래신고 내역
부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래가액과 실제 계약서 상 금액의 일치 여부, 신고 주체, 신고 시점을 확인합니다.

④ 의뢰인 진술의 경위
관할청 조사 단계에서 의뢰인이 어떤 질문을 어떤 방식으로 받았는지, 진술서·문답조서에 진술 경위가 왜곡되어 있지 않은지 재구성합니다.

⑤ 소속공인중개사·중개보조원의 진술과의 정합성
같은 사무소 내 다른 인원의 진술과 처분 대상자의 진술이 서로 어긋나는지, 어긋난다면 그 이유가 무엇인지 정리합니다.

이 다섯 축을 하나의 시간순 진술서로 재구성한 뒤, 반드시 계약서·통장·문자·카카오톡·이메일 같은 객관적 자료로 뒷받침해야 합니다.

처분 통지 이후의 초기 대응이 결과를 좌우합니다. 상담전화 1522-7005 또는 상담신청 자세히 보기로 문의하시기 바랍니다.

Ⅴ. 처분 통지 이후의 시간표 — 행정심판·집행정지·행정소송

Day 0. 처분 통지 수령
처분서 원본, 처분사유서, 청문조서, 조사 문답조서 사본을 확보합니다. 자격증·등록증 반납 시한도 함께 표시된 경우가 많습니다.

Day 0 ~ Day 7. 초기 대응 판단
행정심판 병행 여부, 집행정지 신청 필요 여부, 취소소송 제기 시점을 함께 결정합니다. 자격취소·자격정지·업무정지·등록취소는 통상 즉시 효력이 발생하므로 집행정지 필요성이 큽니다.

Day 7 ~ Day 30. 서면 준비
청구원인·처분사유의 부존재·재량권 일탈 남용·비례원칙 위반·절차상 하자를 축으로 서면을 구성합니다. 이중계약서 사안은 사실오인이 중심축이 됩니다.

Day 30 ~ Day 60. 취소소송 및 집행정지 제기
소장과 집행정지 신청서를 함께 제출합니다. 집행정지는 본안 판결 전 회복 곤란한 손해를 막는 장치입니다.

Day 90 이전. 제소기간 완료
「행정소송법」 제20조에 따라 처분을 안 날부터 90일 안에는 반드시 취소소송이 제기되어야 합니다.

집행정지가 인용되면 처분의 효력이 판결 확정 시까지 잠정 정지됩니다.

Ⅵ. 하정림 대표변호사의 행정 사건 포지션

담당 변호사 프로필은 하정림 대표변호사 프로필 자세히 보기에서 확인할 수 있습니다.

하정림 변호사는 대한변호사협회 등록 행정법 전문분야 변호사로서, 정보공개거부처분취소, 국가인권위원회권고결정취소, 교원소청심사위원회결정취소, 각종 인허가 관련 행정처분 취소소송을 다뤄왔습니다. 행정법 분야는 방대한 법령 체계와 촘촘한 절차 시한, 국가·지자체·공공기관을 상대로 하는 높은 입증 부담이 겹치는 영역으로, 전체 등록 변호사 대비 매우 희소한 등록 분야입니다.

대한변호사협회 등록 공고 및 공개자료(2026년 기준)를 편집자 집계 기준으로 종합하면, 전체 등록 변호사 3만8천 명대 대비 행정법 전문분야 등록 변호사는 약 230명 내외, 약 0.6% 수준으로 추산됩니다. 4만 변호사 시대 문턱, 매우 희소한 수준의 행정법 전문분야 등록은 그만큼 절차와 기록 설계가 결과를 좌우하는 영역이라는 뜻입니다.

공인중개사 자격취소·자격정지·업무정지·등록취소 사건은 처분사유의 부존재를 다투는 사실오인형 취소소송의 대표적인 유형이며, 이 유형은 서면 구성과 자료 확보 전략이 결과를 결정합니다.

Ⅶ. 태림의 인접 유형 행정처분 취소 성공사례

아래는 하정림 대표변호사가 직접 담당한 법무법인 태림의 실제 행정처분 관련 성공사례로, "처분사유의 부존재·재량권 일탈·절차상 하자"를 다투는 취소소송의 실무 흐름을 그대로 보여주는 인접 사례들입니다.

위 사례들의 공통점은 세 가지입니다.

첫째, 처분사유의 법적 요건을 조문 단위로 분해했다는 점입니다.
둘째, 처분청이 확보한 자료만이 아니라 의뢰인 측에서 별도로 확보한 자료로 사실관계를 재구성했다는 점입니다.
셋째, 취소소송의 각 단계별 시한을 준수하며 서면 전략을 조정했다는 점입니다.

공인중개사 이중계약서 관련 취소소송 역시 같은 축으로 접근합니다.

이중계약서 관여 사실이 처분사유의 기초사실인 이상, 그 기초사실이 유지되지 않는다면 처분 자체가 유지될 수 없기 때문입니다.

전체 성공사례는 태림 성공사례 자세히 보기에서 확인하실 수 있습니다.

Ⅷ. 상담 전 준비해야 할 자료

• 처분서 원본(자격취소·자격정지·업무정지·등록취소 통지서)

• 처분사유서·청문조서·의견제출 자료

• 조사 단계 문답조서 사본

• 문제된 계약서(이중계약서로 지목된 문서 포함)

• 중개대상물확인·설명서

• 부동산거래 신고 관련 자료

• 중개보수 관련 계좌 내역·세금계산서·현금영수증

• 관련 문자·카카오톡·이메일 등 통신 기록

• 소속공인중개사·중개보조원의 진술 관련 자료

• 자격증·등록증 반납 관련 안내문

• 관련 형사절차 진행 자료(있는 경우)

자료가 부족해도 상담은 가능합니다. 다만 처분을 안 날부터 90일이라는 시한이 있으므로, 자료 정리를 이유로 상담을 미루지 않는 것이 안전합니다.

Ⅸ. 법무법인 태림 상담 안내

법무법인 태림은 행정·노동·민형사 사건을 다루는 종합 법무법인입니다.
노동·행정그룹의 공식 소개는 태림 노동·행정그룹 홈페이지 자세히 보기에서, 담당 변호사 정보는 하정림 대표변호사 프로필 자세히 보기에서 확인할 수 있습니다.

상담 채널

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FAQ

Q1. 공인중개사 자격취소·자격정지·업무정지 처분을 받으면 언제까지 소송을 제기해야 하나요?

「행정소송법」 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년(정당한 사유가 없는 한) 안에 취소소송을 제기해야 합니다. 처분은 통상 즉시 효력이 발생하므로 취소소송과 함께 집행정지 신청을 병행 검토합니다.

Q2. 이중계약서에 실제로 관여하지 않았다는 사실만으로 처분이 취소될 수 있나요?

관여 사실 자체가 없다면 처분사유의 기초사실이 부존재하는 사안이 됩니다.
다만 그 부존재는 서면과 자료로 정교하게 입증해야 하며, 계약서·중개보수 흐름·부동산거래신고 내역·의뢰인 진술 경위 등을 시간순으로 재구성하는 것이 실무의 핵심입니다.

Q3. 이중계약서 사안은 원래 자격정지·업무정지 아닌가요? 왜 자격취소로 나왔을까요?

「공인중개사법」 제26조 제3항 위반은 소속공인중개사에게는 제36조 제1항 제6호에 따른 자격정지, 개업공인중개사에게는 제38조 제2항 제7호에 따른 임의적 등록취소 또는 제39조 업무정지의 범주에서 다뤄지는 것이 원칙입니다. 만약 자격취소 처분이 이루어졌다면 처분청이 제35조 제1항 제2호(자격증 양도·대여)로 재구성했거나, 관련 형사판결(사문서위조·행사, 사기, 횡령·배임 등)을 근거로 제35조 제1항 제4호를 적용한 경우가 많습니다.

Q4. 청문에 참석하지 못한 상태에서 처분이 나왔습니다. 다툴 수 있나요?

자격취소 처분 전에는 「공인중개사법」 제35조 제2항, 임의적 등록취소 처분 전에는 제38조 제3항에 따라 청문 절차를 거쳐야 합니다. 청문 통지가 적법하게 이루어지지 않았거나 방어권이 실질적으로 보장되지 않았다면 절차상 하자로 취소사유가 될 수 있습니다.

Q5. 행정심판 없이 바로 행정소송으로 가도 되나요?

공인중개사 자격취소·자격정지·업무정지·등록취소 처분은 필수적 행정심판 전치주의가 적용되는 사건은 아닙니다. 다만 사안에 따라 행정심판을 병행하거나 선행하는 것이 유리한 경우도 있으므로, 개별 사안 검토가 필요합니다.

Q6. 행정법 전문분야 등록이 왜 그렇게 드문가요?

행정법은 행정기본법·행정절차법·행정심판법·행정소송법·정보공개법·개별 인허가법령 등 검토 범위가 매우 넓고, 국가·공공기관을 상대로 처분 위법성을 정교하게 입증해야 합니다. 그래서 대한변호사협회 공개자료 기준 편집자 집계 시 등록 변호사 대비 매우 희소한 수준으로 유지되고 있습니다(2026년 기준 추산).

광고 고지

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며, 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.