토지가 수용된다면, 손실보상금 협의부터 재결·행정소송까지 대응 절차

Editor's Letter

토지수용은 어느 날 통지서 한 장으로 시작됩니다. 공익사업이라는 이름 아래 수십 년을 지켜온 토지가 행정청의 결정으로 소유권을 떠나야 하는 상황입니다.

문제는 보상금의 적정성과 기한입니다. 사업시행자가 제시한 협의 보상금은 토지 소유자가 기대한 금액과 큰 격차를 보이는 경우가 많고, 한번 협의에 응하거나 "이의를 유보한다"는 뜻 없이 보상금을 받아버리면 되돌리기 어렵습니다. 게다가 수용재결에 대한 행정소송은 재결서 송달일부터 90일, 이의재결을 거친 경우에는 60일이라는 서로 다른 기한이 걸려 있어, 한 글자만 잘못 알아도 각하 위험이 커집니다.

토지수용 분쟁은 감정이 아니라 감정평가서와 법령, 그리고 절차적 기한으로 싸우는 영역입니다.
초기 대응이 결과를 좌우합니다.

The Brief

토지수용 손실보상 분쟁의 출발점은 네 가지입니다.
① 협의 단계에서 섣불리 서명하지 않을 것, ② 재결신청청구권을 활용해 보상 지연에 대응할 것, ③ 보상금 수령 시 반드시 이의를 유보할 것, ④ 90일/60일로 이원화된 행정소송 제소기간을 정확히 지킬 것.

사업시행자의 협의 보상금이 부당하게 낮다고 판단되면 협의에 응하지 않고 수용재결을 거쳐 보상금 증액을 다툴 수 있으며, 재결 결과에도 불복한다면 이의재결 또는 보상금증감청구소송으로 이어집니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)이 정한 기한과 절차를 하나라도 놓치면 보상금 증액의 기회 자체가 사라질 수 있습니다.

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한눈에 정리

• 토지수용 절차: 사업인정 → 보상계획 공고 → 협의 → 수용재결 → 이의재결 → 행정소송

• 협의 보상금이 낮다고 판단되면 협의에 응하지 않는 선택이 가능합니다

• 협의 결렬 후 토지 소유자는 재결신청청구권을 행사할 수 있고, 사업시행자가 60일 내 재결 신청을 하지 않으면 지연가산금이 발생합니다(토지보상법 제30조)

• 수용재결 신청은 사업인정고시일부터 1년 이내에 사업시행자가 신청합니다(제23조·제28조)

• 수용재결에 불복한 이의신청은 재결서 정본 송달일부터 30일 이내(제83조)

• 행정소송 제소기간은 이원화되어 있습니다. 수용재결에 바로 불복할 경우 재결서 송달일부터 90일 이내 / 이의재결을 거친 경우 이의재결서 송달일부터 60일 이내(제85조 제1항)

• 보상금증감청구소송의 피고는 토지수용위원회가 아니라 사업시행자(또는 토지소유자)입니다(형식적 당사자소송, 제85조 제2항)

• 재결 보상금 수령·공탁금 출급 시 반드시 "이의를 유보하고 수령한다"는 뜻을 서면에 명시해야 합니다

• 감정평가에 이의가 있다면 재감정 요청 또는 소송 단계에서 법원 감정 활용 가능

• 토지 외 지장물, 영업손실, 이주대책 등도 별도 보상 대상에 포함될 수 있습니다

목차

I. 토지수용의 절차 구조
II. 보상금 협의와 재결 대응 (재결신청청구권·이의유보 포함)
III. 수용재결·이의재결·행정소송의 차이 (90일/60일·피고 지정)
IV. 하정림 대표변호사 프로필과 행정·공공 분야 경험
V. 감정평가와 보상금 증액 쟁점
VI. 지장물·영업손실·이주대책 등 부수 보상
VII. 상담 전 준비자료
VIII. 법무법인 태림 상담 안내

I. 토지수용의 절차 구조

토지수용은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)에 따라 진행됩니다. 큰 틀은 다음과 같이 이어집니다.

1. 사업인정 및 고시 — 국토교통부장관이 특정 사업을 공익사업으로 인정하고 고시합니다(토지보상법 제20조 제1항). 다만 개별 법률(도시정비법, 산업입지법 등)에서 사업인정 의제 규정을 두는 경우에는 해당 사업계획 인가·고시로써 사업인정이 있는 것으로 보는 효과가 발생합니다.

2. 보상계획 공고 및 열람 — 사업시행자는 보상 대상 토지의 세목, 보상 시기, 보상 방법 등을 공고합니다.

3. 감정평가 및 협의 보상금 산정 — 둘 이상의 감정평가법인이 감정평가를 실시하고, 그 평가액의 산술평균치를 기준으로 협의 보상금이 산정됩니다(토지보상법 시행규칙 제16조). 다만 평가액 간 격차가 큰 경우(예: 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과) 재평가 절차가 적용될 수 있습니다.

4. 협의 — 사업시행자가 토지 소유자에게 보상금을 제시하고 협의 매수를 시도합니다.

5. 수용재결 — 협의가 이뤄지지 않으면 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청합니다(제28조). 사업인정고시일부터 1년 이내에 재결 신청을 하지 않으면 사업인정은 효력을 잃습니다(제23조 제1항).

6. 이의재결 — 수용재결에 불복할 경우 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다(제83조·제84조).

7. 행정소송(보상금증감청구소송·수용재결취소소송 등) — 보상금의 증액 또는 수용 자체의 적법성을 다투기 위해 법원에 소를 제기합니다(제85조).

쉽게 말하면, 토지수용은 단일한 결정이 아니라 협의 → 재결 → 소송이라는 세 번의 기회가 있는 다단계 구조입니다. 각 단계는 기한이 엄격하고, 한 단계를 놓치면 다음 단계로 넘어갈 수 없습니다.

II. 보상금 협의와 재결 대응

1) 협의 단계의 핵심 포인트

사업시행자는 감정평가에 따른 보상금을 제시하며 협의를 진행합니다. 많은 토지 소유자가 "일단 협의에 응해야 하는지, 거부하면 불이익이 있는지"를 걱정합니다. 결론부터 말하면, 협의 보상금이 부당하게 낮다고 판단되면 협의에 응하지 않는 선택이 가능하며, 협의 거부 자체로 불이익이 발생하지는 않습니다. 다만 협의가 성립하지 않으면 사업시행자가 수용재결을 신청하게 되므로, 거부 전략은 재결 단계에서의 증액 가능성을 함께 계산해 세워야 합니다.

2) 토지 소유자의 재결신청청구권 (제30조)

사업인정고시 후 협의가 성립되지 않았는데도 사업시행자가 재결 신청을 미루면, 토지 소유자는 보상이 지연되는 동안 재산권을 제약당하는 셈이 됩니다. 토지보상법은 이를 보완하기 위해 재결신청청구권을 두고 있습니다. 토지 소유자(및 관계인)는 사업시행자에게 서면으로 조속히 수용재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 사업시행자가 이 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청하지 않으면 지연 기간에 대한 법정 가산금(지연가산금)을 지급할 의무가 있습니다(토지보상법 제30조). 보상이 장기간 미뤄지는 상황에서 토지 소유자가 적극적으로 활용할 수 있는 중요한 절차적 권리입니다.

3) 수용재결 단계의 쟁점

수용재결은 관할 토지수용위원회(지방·중앙)가 보상금과 수용 시기를 결정하는 절차입니다. 재결에서는 다음과 같은 쟁점이 다뤄집니다.

• 감정평가의 적정성(비교표준지 선정, 공시지가 적용, 지역·개별요인 평가)

• 지장물·영업손실·이주대책 등 부수 보상의 포함 여부

• 수용 자체의 적법성(사업인정 하자, 공익성 요건 미비 등)

4) 보상금 수령 시 "이의유보"는 반드시 서면으로

협의가 결렬되어 수용재결에 따라 보상금이 공탁되거나 지급될 때, 가장 흔히 발생하는 실수가 "이의를 유보한다"는 뜻을 밝히지 않고 보상금을 받아버리는 것입니다. 이의 유보 없이 보상금을 수령하거나 공탁금을 출급하면 재결 결과에 승복한 것으로 해석되어, 이후 이의신청이나 행정소송을 통해 보상금 증액을 다툴 기회를 잃을 수 있습니다. 따라서 반드시 "이 금액을 받되, 보상금의 증액을 다투기 위하여 이의를 유보한다"는 취지를 수령서·공탁금 출급청구서 등 서면에 명시해야 합니다. 이는 토지수용 실무에서 가장 자주 놓치는 결정적 디테일입니다.

5) 이의재결과 행정소송

수용재결에 불복할 경우 재결서 정본 송달일부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다(제83조). 행정소송은 두 가지 경로로 나뉘며 기한이 다릅니다.

• 수용재결에 바로(이의신청을 거치지 않고) 불복하는 경우: 재결서 정본 송달일부터 90일 이내에 행정소송을 제기해야 합니다(제85조 제1항).

• 이의재결을 거쳐 불복하는 경우: 이의재결서 정본 송달일부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야 합니다(제85조 제1항).

실무에서 가장 큰 사고가 발생하는 지점이 바로 여기입니다. "60일"만 알고 있다가 90일의 선택지를 놓치거나, 60일의 기산점을 "수용재결서"로 오해해 이미 지난 기간을 유효로 착각하는 경우가 적지 않습니다. 처분 통지서를 받았다면 미루지 말고 상담부터 받아보시기 바랍니다.

III. 수용재결·이의재결·행정소송의 차이

보상금증감청구소송의 피고는 누구인가

일반적인 행정소송은 "처분을 내린 행정청"(여기서는 토지수용위원회)을 피고로 삼습니다. 그러나 보상금의 액수만을 다투는 보상금증감청구소송은 형식적 당사자소송에 해당하여, 토지수용위원회가 아니라 사업시행자(토지 소유자가 보상금 증액을 구하는 경우) 또는 토지 소유자(사업시행자가 감액을 구하는 경우)를 피고로 지정해야 합니다(토지보상법 제85조 제2항). 반면 수용 자체의 적법성을 다투는 수용재결취소소송은 재결을 내린 토지수용위원회를 피고로 삼습니다. 피고를 잘못 지정하면 소송 자체가 각하될 수 있으므로, 다투려는 쟁점(보상금 액수 vs 수용 자체의 적법성)에 따라 소송 유형과 피고를 처음부터 정확하게 설계해야 합니다.

쉽게 말하면, 이의재결은 "같은 체계 안에서 한 번 더 들여다보는 절차"이고, 행정소송은 "법원이 처음부터 다시 판단하는 절차"입니다. 어느 경로로 갈지는 사실관계, 입증자료, 다투려는 쟁점에 따라 처음부터 전략적으로 설계해야 합니다.

IV. 하정림 대표변호사 프로필과 행정·공공 분야 경험

하정림 대표변호사는 서울대학교 법학과를 차석으로 졸업하고, 제54회 사법시험에 합격해 제44기 사법연수원을 수료했습니다.
2015년부터 2018년까지 김앤장법률사무소에서 변호사로 근무하며 다수의 기업·공공 자문과 분쟁 사건을 수행했고, 2019년부터 법무법인 태림의 대표변호사로 재직 중입니다. 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사이자 등록 상속 전문 변호사이기도 합니다.

행정·공공 영역과 맞닿은 규제 대응 경험이 다수 축적되어 있습니다.
금융위원회를 상대로 한 조사감리결과 조치통보처분취소소송, 공정거래위원회의 글로벌 항공사 부당공동행위 대응(무혐의 처분), 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원 활동(2020~2022), 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회, 규제자유특구위원회 위원, 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원, 과천시의회·서천군 고문변호사 등 공공 부문과 직접 맞닿은 자문·소송 이력이 이어져 왔습니다. 또한 제물포터널·대곡소사·서부간선 등 국내 SOC 프로젝트 파이낸싱 자문을 수행하며, 대규모 공공사업과 토지·시설에 관련된 법률 쟁점을 다년간 다뤄 왔습니다.

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행정법 전문분야 등록의 희소성

행정 사건은 단순한 분쟁이 아니라, 행정절차와 제소기간, 처분사유의 위법성, 재량권 일탈·남용 여부까지 촘촘하게 따져야 하는 분야입니다. 그래서 전체 등록 변호사 규모와 비교해도 행정법 전문분야 등록은 극히 소수에 해당합니다.

2026년 기준 공개자료를 종합하면 등록 변호사는 3만8천 명대에 이르는 반면, 대한변호사협회가 공고하는 전문분야 등록 변호사 현황에서 행정법 분야는 전체 등록 변호사 대비 매우 희소한 영역으로 평가됩니다(대한변호사협회 등록 공고 및 공개자료 기준, 2026년 기준).

토지수용 손실보상은 토지보상법·행정소송법·감정평가 실무가 결합된 복합 분야이고, 국가·지자체·공사 등 사업시행자를 상대로 하는 입증 부담도 큽니다. 그래서 행정법 전문분야 등록 체계 안에서 꾸준히 공공·규제 사건을 다뤄 온 변호사와 함께 전략을 짜는 것이 중요합니다.

V. 감정평가와 보상금 증액 쟁점

보상금의 액수는 사실상 감정평가 결과에서 대부분 결정됩니다. 따라서 보상금 증액을 다투려면 감정평가의 논리를 먼저 분석해야 합니다. 실무에서 자주 문제되는 쟁점은 다음과 같습니다.

• 비교표준지 선정의 적정성 — 사업시행자 측 감정인이 선정한 비교표준지가 수용 대상 토지의 지목·이용 상황·지역 특성과 맞지 않는 경우

• 공시지가 기준의 적용 시점 — 사업인정고시일 전후 공시지가 적용 기준의 적법성

• 개발이익 배제 원칙의 적용 범위 — 당해 사업으로 인해 발생한 개발이익은 배제되지만, 다른 요인으로 인한 가격 상승까지 배제했는지 여부

• 지역요인·개별요인 평가의 합리성 — 접근성, 획지 조건, 환경 조건 등의 평가치가 비교표준지와 비교해 합리적인지

• 평가액 간 격차와 재평가 가능성 — 복수 감정평가법인의 평가액 격차가 일정 비율을 넘는 경우 재평가 절차가 적용될 수 있음

• 지장물 평가 — 건축물, 수목, 공작물, 영업권 등의 평가 방식과 금액

행정소송(보상금증감청구소송) 단계에서는 법원이 선임한 감정인에 의한 재감정이 이뤄지는 경우가 많습니다. 사업시행자 측 감정 대비 법원 감정에서 보상금이 증액되는 사례가 적지 않으므로, 재감정 신청 여부와 그 전략이 결과를 좌우합니다.

VI. 지장물·영업손실·이주대책 등 부수 보상

토지수용 보상은 토지의 가격만 다루지 않습니다. 토지보상법은 다음과 같은 부수 보상 항목을 규정하고 있습니다.

• 지장물 보상 — 건축물, 공작물, 수목 등의 이전비 또는 가격 보상

• 영업손실 보상 — 수용으로 인해 영업을 폐지하거나 휴업해야 하는 경우의 손실 보상

• 농업손실 보상 — 농지의 수용으로 인한 경작자의 손실 보상

• 이주대책 — 주거용 건축물이 수용되는 경우의 이주정착금, 이주대책대상자 선정, 이주택지·주택 공급

• 생활보상 — 수용으로 인해 생활 기반을 잃게 되는 경우의 보상

실무에서는 토지 보상금 자체보다 지장물·영업손실·이주대책에서의 다툼이 더 큰 금전적 차이를 만들어 내는 경우가 많습니다. 특히 영업보상의 경우 휴업·폐업 구분, 영업이익 산정 방식, 보상 기간 설정에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 발생할 수 있습니다. 토지수용 손실보상은 "처음부터 어떤 단계에서 어떻게 다툴지"를 설계하지 않으면 뒤늦게 회복이 어려워집니다.

VII. 상담 전 준비자료

상담을 효율적으로 진행하기 위해 아래 자료를 가능한 범위에서 준비해 주시면 좋습니다.

• 보상계획 공고문 또는 사업인정 고시문(사본)

• 사업시행자로부터 받은 보상협의요청서, 감정평가서(사본)

• 토지대장, 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서

• 지상 건축물·공작물·수목 등 지장물 목록 및 사진

• 영업 중인 경우 사업자등록증, 최근 3년치 매출·소득 자료

• 임차인·세입자 관계가 있는 경우 임대차계약서

• 과거 수수한 공문·내용증명·협의 녹취 등

• (해당 시) 재결신청청구서 사본, 수용재결서 또는 이의재결서 사본

자료가 모두 갖춰져 있지 않아도 괜찮습니다. 어떤 자료가 필요한지, 어떤 자료가 결과에 결정적인지는 상담 단계에서 함께 정리합니다.

VIII. 법무법인 태림 상담 안내

법무법인 태림은 전국 7개 지사(서울 주사무소, 부산·대구·수원·고양·천안·인천부천 분사무소)를 통해 행정소송, 집행정지, 처분취소, 손실보상, 공무원 소청, 학폭위 처분 대응 등 다양한 행정 사건을 다루고 있습니다. 하정림 대표변호사를 비롯한 변호인단이 사건 초기 단계부터 재결·소송 단계까지 일관된 전략으로 대응합니다.

• 상담전화: 1522-7005

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성공사례

토지수용 손실보상 분쟁은 "국가·공공기관을 상대로 하는 처분 다툼"이라는 점에서, 정보공개거부처분취소·집행정지·공공영역 소송 경험이 중요한 자산이 됩니다. 아래는 하정림 대표변호사가 수행한 행정·공공 분야 대표 사례입니다.

더 많은 행정·공공 분야 성공사례는 법무법인 태림 성공사례 전체 보기에서 확인할 수 있습니다.

FAQ

Q. 보상금이 낮으면 어떻게 하나요?

A. 사업시행자가 제시한 협의 보상금이 적정 가격에 미치지 못한다고 판단된다면 협의에 응하지 않을 수 있습니다. 이후 수용재결 단계에서 감정평가의 적정성을 다투고, 재결에 불복할 경우 이의재결 또는 보상금증감청구소송(행정소송)으로 증액을 다툴 수 있습니다. 다만 단계마다 기한이 짧으므로, 협의서 서명 전에 전문가 검토를 거치는 것이 중요합니다.

Q. 협의에 응해야 하나요?

A. 반드시 협의에 응해야 하는 것은 아닙니다. 협의는 당사자 사이의 합의 절차이므로, 보상금이 부당하다고 판단되면 거부할 수 있고, 거부 자체로 법적 불이익이 발생하지는 않습니다. 다만 협의가 성립하지 않으면 사업시행자가 수용재결을 신청하게 되고, 재결 결과에 따라 수용은 결국 진행됩니다. 따라서 "거부할 것인가"보다 "거부한 뒤 어떤 전략으로 증액을 다툴 것인가"가 핵심입니다. 또한 보상이 장기간 지연된다면 토지보상법 제30조의 재결신청청구권을 활용해 사업시행자에게 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있습니다.

Q. 재결 신청 기한은?

A. 수용재결 신청 자체는 사업시행자가 사업인정고시일부터 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 신청하도록 되어 있고, 이 기한을 넘기면 사업인정이 효력을 잃습니다(토지보상법 제23조). 토지 소유자 입장에서 중요한 기한은 재결 결과를 받은 뒤의 불복 기한입니다. 재결서 정본 송달일부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고(제83조), 행정소송은 수용재결서 송달일부터 90일 이내(이의신청을 거친 경우에는 이의재결서 송달일부터 60일 이내) 제기해야 합니다(제85조 제1항). 이 기한을 놓치면 보상금 증액을 다툴 기회를 잃게 됩니다.

Q. 감정평가에 이의가 있으면?

A. 사업시행자 측 감정평가서의 비교표준지 선정, 공시지가 적용, 지역·개별요인 평가가 부적정하다고 판단된다면 재감정을 요청하거나 소송 단계에서 법원 감정을 통해 다툴 수 있습니다. 특히 보상금증감청구소송에서는 법원이 선임한 감정인에 의한 감정이 이뤄지는 경우가 많으므로, 재감정 전략을 처음부터 설계하는 것이 중요합니다. 복수 감정평가법인의 평가액 격차가 일정 비율을 넘는 경우 재평가 절차가 적용될 수도 있습니다.

Q. 이의재결이 가능한가요?

A. 가능합니다. 수용재결에 불복할 경우 재결서 정본을 송달받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다(제83조). 다만 이의재결을 반드시 거쳐야만 행정소송을 제기할 수 있는 것은 아니며, 이의재결을 건너뛰고 바로 행정소송(수용재결서 송달일부터 90일 이내)으로 가는 선택도 가능합니다.
사안의 성격, 다투려는 쟁점(보상금 액수 vs 수용 자체의 적법성), 입증 전략에 따라 어느 경로가 유리한지 달라집니다.

Q. 재결 보상금을 받을 때 주의할 점이 있나요?

A. 반드시 "이의를 유보하고 수령한다"는 뜻을 수령서 또는 공탁금 출급청구서 등 서면에 명시해야 합니다. 이의 유보 없이 보상금을 수령하거나 공탁금을 출급하면 재결 결과에 동의한 것으로 해석되어, 이후 이의신청이나 행정소송을 통해 보상금 증액을 다툴 기회를 잃을 수 있습니다. 토지수용 실무에서 가장 자주 놓치는 결정적 디테일이므로, 수령 전에 반드시 변호사 검토를 받으시기 바랍니다.

Q. 보상금증감청구소송의 피고는 누구인가요?

A. 일반적인 행정소송과 달리 보상금증감청구소송은 형식적 당사자소송에 해당하여, 토지수용위원회가 아니라 사업시행자(토지 소유자가 보상금 증액을 구하는 경우) 또는 토지 소유자(사업시행자가 감액을 구하는 경우)를 피고로 지정해야 합니다(토지보상법 제85조 제2항).
반면 수용 자체의 적법성을 다투는 수용재결취소소송은 재결을 내린 토지수용위원회를 피고로 삼습니다. 피고를 잘못 지정하면 각하 위험이 있으므로, 소송 유형을 처음부터 정확하게 설계해야 합니다.

Q. 행정전문변호사를 볼 때 무엇을 확인해야 하나요?

A. 단순한 사건 수임 경력보다 "행정법 전문분야 등록 여부", "국가·지자체·공공기관을 상대로 한 분쟁 수행 이력", "토지수용·손실보상·공공사업 관련 자문 경험"을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

하정림 대표변호사는 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사이자, 금융위원회·공정거래위원회 대응, 국회·정부부처 대관 자문, 공공 SOC 프로젝트 자문 등 공공 분야에 걸친 다년간의 경험을 보유하고 있습니다.

상담 안내

토지수용 손실보상 분쟁은 "협의서에 서명하기 전", "재결신청청구권을 행사해야 할 때", "보상금을 수령하기 직전(이의유보 명시)", "재결서를 받은 직후(90일/60일 기산 시작)" 등 각 분기점마다 다음 단계를 결정하는 일이 반복됩니다.

어느 단계에서든 기한을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다. 처분 통지서나 보상협의요청서를 받으셨다면, 서명·회신 이전에 상담을 받아보시기 바랍니다.

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