무허가 건축물 이행강제금, 감경·유예가 가능한가요?
Editor's Letter
건축법 위반 통지서는 늦게 반응할수록 부담이 커지는 처분입니다.
시정명령 후 이행하지 않으면 이행강제금이 반복적으로 부과되고, 한 번 산정 기준이 정해지면 다음 회차에도 비슷한 방식으로 되돌아옵니다. 많은 분들이 "일단 버텨보자"는 선택을 하지만, 그 사이에 가산되는 금액과 체납 처분, 압류의 압박은 생각보다 빠르게 진행됩니다.
중요한 것은 감경·유예·불복 중 어떤 경로가 지금 상황에 맞는지를, 통지서를 받은 직후에 설계해두는 일입니다. 초기 대응이 결과에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.
The Brief
무허가 건축물 등에 부과되는 이행강제금은 감경·유예·불복 모두 법적으로 가능한 영역입니다. 다만 각 경로는 요건과 기한이 엄격하게 다릅니다.
「건축법」상 이행강제금은 행정처분에 해당하므로, 부과 처분에 불복하려면 행정심판 또는 행정소송(취소소송)으로 다퉈야 합니다. 처분 통지서를 받으셨다면 미루지 말고 상담부터 받아보시기 바랍니다. 상담전화 1522-7005.
한눈에 정리
이행강제금은 「건축법」 제79조(시정명령) 및 제80조(이행강제금)에 근거한 간접강제 수단입니다.
최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 지방자치단체 조례가 정하는 횟수만큼 반복 부과될 수 있습니다(「건축법」 제80조 제5항).
감경은 「건축법」 제80조 제2항 및 동법 시행령 제115조의3 등 법령 및 지자체 조례에 근거합니다.
유예는 철거 계획서 제출, 자진 시정 의사, 세입자 보호 사유 등이 소명되면 검토됩니다.
불복은 행정심판(안 날 90일 / 있은 날 180일) 또는 행정소송(안 날 90일 / 있은 날 1년) 이내 제기해야 합니다.
금액이 크거나 영업·거주 피해가 현실화되면 집행정지를 함께 신청합니다.
자진 시정을 완료하면 새로운 회차의 부과는 즉시 중지되지만, 「건축법」 제80조 제7항에 따라 이미 부과된 이행강제금은 징수됩니다.
이행강제금처럼 시간과 절차가 중요한 사건이라면 초기에 방향을 잡는 것이 중요합니다. 상담전화 1522-7005 / 이메일 help@tll.co.kr로 문의하실 수 있습니다.
목차
I. 이행강제금의 부과 구조
II. 감경·유예와 불복 경로
III. 영업·거주·건축 유형별 대응 포인트
IV. 행정심판·집행정지·행정소송의 차이
V. 하정림 대표변호사 프로필 및 행정·공공 활동
VI. 상담 전 준비자료
VII. 법무법인 태림 상담 안내 — 전국 7개 지사
VIII. 자주 묻는 질문(FAQ)
I. 이행강제금의 부과 구조
이행강제금은 벌금이나 과태료와 다른 성격의 처분입니다.
과거의 위반에 대한 제재가 아니라, 앞으로 시정하라는 압박을 반복적으로 가하는 간접강제 수단입니다. 그래서 한 번 부과되고 끝나는 것이 아니라, 시정이 이루어질 때까지 같은 사안에 대해 반복적으로 부과된다는 점이 핵심입니다.
「건축법」 제79조는 허가권자가 위반 건축물에 대해 시정명령을 할 수 있도록 규정하고, 제80조는 그 시정명령을 이행하지 않은 건축주 등에 대해 이행강제금을 부과할 수 있도록 규정하고 있습니다. 부과 금액은 건축물의 시가표준액, 위반 면적, 위반 유형(허가 대상 vs 신고 대상, 영리 목적 여부 등)에 따라 산정됩니다. 또한 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 지방자치단체 조례가 정하는 횟수만큼 반복 부과될 수 있으며(「건축법」 제80조 제5항), 반복 부과가 누적되면 체납 처분과 재산 압류로 이어질 수 있습니다.
처분이 진행되는 전형적인 순서
위반 사실 적발 — 민원 제기, 항공사진 판독, 현장 점검 등
시정명령(계고) — 상당한 기간을 정해 자진 시정 요구 (「건축법」 제79조)
이행강제금 부과 사전통지·의견제출 기회 부여
이행강제금 부과 처분(1차) (「건축법」 제80조)
미이행 시 재부과(2차·3차…) — 최초 시정명령일 기준 1년 내 조례 정한 횟수 범위
체납 시 강제징수(압류 등)
쉽게 말하면, 1~3단계에서는 소명과 유예 요청이 가능한 창이 열려 있고, 4단계 이후에는 행정심판·행정소송을 통한 불복이 주된 수단이 됩니다. 어느 단계에 서 있느냐에 따라 전략의 중심이 완전히 달라집니다.
II. 감경·유예와 불복 경로
1) 감경이 가능한 경우
이행강제금 감경은 「건축법」 제80조 제2항 및 동법 시행령(이행강제금의 산정·감경 관련 규정)과 각 지자체 조례에 근거해 운영됩니다. 실무상 다음과 같은 사정이 복합적으로 고려됩니다.
위반이 생계형이거나 소규모인 경우
위반 면적이 작고 구조적으로 공공안전에 중대한 영향을 미치지 않는 경우
영리 목적이 아닌 주거 목적 위반인 경우(일정 면적 이하 주거용 건축물 등 법령상 감경 사유)
자진 시정 의사가 명확하고 구체적인 철거·원상복구 계획이 있는 경우
세입자·고령자·장애인 등 사회적 약자 보호 필요성이 있는 경우
감경은 "요청만 한다고 당연히 되는 것"이 아니라, 왜 감경이 필요한지, 어떤 사실관계와 자료로 뒷받침되는지를 사전통지·의견제출 단계에서 체계적으로 제시해야 설득력이 생깁니다.
2) 유예가 가능한 경우
유예는 부과 자체를 당분간 보류해달라는 요청입니다. 통상 다음 요건이 소명되어야 합니다.
구체적이고 실행 가능한 철거 또는 양성화 계획서 제출
세입자·거주자 이주 대책 또는 계약 관계 정리 일정
공사 허가·설계 변경 등 행정 절차 진행 상태 소명
3) 불복(행정심판·행정소송)
「건축법」상 이행강제금은 행정처분에 해당하므로, 부과 처분에 불복하려면 「행정심판법」·「행정소송법」에 따른 절차를 밟아야 합니다.
행정심판: 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일 이내 (「행정심판법」 제27조, 둘 중 하나라도 경과 시 청구 불가)
행정소송(취소소송): 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내 (「행정소송법」 제20조)
집행정지: 본안이 계속 중인 법원에 신청, 회복하기 어려운 손해 예방을 위한 긴급한 필요가 있을 때, 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 없는 범위에서 결정 (「행정소송법」 제23조)
불복 사유로 자주 다퉈지는 쟁점은 ① 시정명령 자체의 적법성, ② 사전통지·의견제출 등 절차적 하자, ③ 재량권 일탈·남용(비례원칙·평등원칙 위반), ④ 산정 기준·면적 계산 오류 등입니다.
III. 영업·거주·건축 유형별 대응 포인트
이행강제금은 하나의 유형이 아닙니다. 어떤 건축물·어떤 용도인지에 따라 대응의 결이 달라집니다.
옥탑·베란다 확장, 주택 증축 등 주거형 위반: 생계형·주거 목적 사유, 가족 구성, 양성화 가능성 검토
상가·사무실 용도변경, 가설건축물: 영업 지속 필요성, 세입자 피해, 영업정지와의 결합 여부 검토
공장·창고·근린생활시설 증설: 사업 특성, 안전 영향, 산업 관련 법령과의 중첩 검토
농지·개발제한구역 내 위반 건축물: 「농지법」, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(약칭 「개발제한구역법」) 등 다른 법령상 처분과 경합 여부 확인
어떤 유형이든 공통적인 핵심은 "지금 받은 통지가 몇 번째 단계이고, 다음 단계까지 남은 시간이 얼마인가"입니다. 미루지 말고 상담부터 받아보시기 바랍니다.
IV. 행정심판·집행정지·행정소송의 차이
행정 사건은 단순한 분쟁이 아니라, 행정절차와 제소기간, 처분사유의 위법성, 재량권 일탈·남용 여부까지 촘촘하게 따져야 하는 분야입니다. 그래서 전체 등록 변호사 규모와 비교해도 행정법 전문분야 등록은 소수에 속하는 영역으로 평가됩니다. 2026년 기준 등록 변호사는 약 3만8천 명 수준에 이르지만, 행정법 전문분야 등록 변호사는 소수에 속합니다(대한변호사협회 전문분야 등록 공고 및 공개자료 기준).
구분 | 행정심판 | 행정소송(취소소송) | 집행정지 |
|---|---|---|---|
담당 | 행정심판위원회 | 행정법원 | 행정법원(본안과 함께) |
제소기간 | 안 날 90일 / 있은 날 180일 | 안 날 90일 / 있은 날 1년 | 본안 계속 중 신청 |
효과 | 처분 취소·변경 등 | 처분 취소·무효확인 | 처분 효력·집행 임시 정지 |
특징 | 비용 부담 적음, 비교적 신속 | 사법적 판단, 입증 체계 엄격 | 회복 어려운 손해 예방 + 긴급한 필요 소명 필수 |
근거 | 「행정심판법」 제27조 | 「행정소송법」 제20조 | 「행정소송법」 제23조 |
이행강제금처럼 반복 부과되는 금전 처분은 금액이 커질수록 집행정지의 실익이 커집니다. 특히 체납 처분·압류 단계로 넘어가기 전에 본안 + 집행정지를 함께 설계하는 것이 중요합니다.
V. 하정림 대표변호사 프로필 및 행정·공공 활동
하정림 대표변호사는 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사이자 등록 상속 전문 변호사로, 법무법인 태림 대표변호사(2019~현재)를 맡고 있습니다. 서울대학교 법학과를 졸업(차석)하고 제54회 사법시험 합격, 제44기 사법연수원 수료 후 김앤장법률사무소(2015~2018)에서 실무를 시작했습니다.
주요 공공·행정 활동
2020~2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원
2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회
2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원
2023 규제자유특구위원회 위원
2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원
2023~현재 과천시의회 고문변호사
2023~현재 서천군 고문변호사
행정·공공 영역 주요 수행
금융위원회 상대 조사감리결과조치 통보처분등취소소송
공정거래위원회 대응(글로벌 항공사 부당공동행위 무혐의, 국내 유력그룹 부당지원행위 등)
인허가·규제 자문(국내 태양광설비 설치 인허가 분쟁, 풍력발전회사 운용조건 자문 등)
공공 프로젝트(제물포터널·대곡소사·서부간선 등 국내 SOC 프로젝트 파이낸싱 다수)
대관 대응(국회 전기사업법 개정안, 상법 개정안, 주세법 개정, 금융그룹통합감독 개정 등)
행정 분쟁의 핵심은 "국가·지자체·공공기관을 상대로 어떻게 기록과 절차로 설득하느냐"입니다. 하정림 변호사의 이력은 그 설득 구조를 설계해 온 궤적에 가깝습니다. 하정림 변호사 소개 자세히 보기
VI. 상담 전 준비자료
시정명령·계고장·사전통지서·부과처분서 등 행정청으로부터 받은 모든 문서
건축물대장, 토지대장, 등기부등본, 건축허가·신고 서류
현재 건축물 현장 사진·도면, 위반 부위 표시
세입자·거주자 임대차계약서, 영업 중이라면 사업자등록·매출자료
자진 시정 계획이 있다면 철거·원상복구 견적서
과거 위반·처분 이력이 있다면 관련 서류 일체
VII. 법무법인 태림 상담 안내
지사 | 전화 | 주소 |
|---|---|---|
서울 주사무소 | 1522-7005 | 서울 강남구 테헤란로 401 (삼성동, 남경센타) 14층 |
부산 분사무소 | 1522-7005 | 부산 연제구 법원로 20 (거제동, 로제스티빌딩) 4층 402·403호 |
대구 분사무소 | 053-744-6715 | 대구 수성구 동대구로 351 (범어동, 법무빌딩) 605호 |
수원 분사무소 | 031-215-9448 | 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 107 (하동) 502호 |
고양 분사무소 | 031-901-6765 | 경기 고양시 일산동구 장백로 204 (장항동, 보림빌딩) 704호 |
천안 분사무소 | 041-555-6713 | 충남 천안시 동남구 청수14로 62 (청당동) 401호 |
인천·부천 분사무소 | 1522-7005 | 경기 부천시 상일로 126 (상동, 뉴법조타운) 402호 |
상담전화: 1522-7005
이메일: help@tll.co.kr
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상담예약: 상담예약 자세히 보기
오시는 길: 오시는 길 자세히 보기
성공사례
행정심판·집행정지·처분취소는 출발 순서부터 전략이 달라야 합니다.
아래는 하정림 대표변호사가 수행하거나 참여한 행정·공공 영역 대표 사례입니다.
사건명 | 핵심 쟁점 | 결과 | 시사점 | 자세히 보기 |
|---|---|---|---|---|
어린이집 영업정지 집행정지로 운영 정상화 | 영업정지 처분의 집행정지, 조정 유도 | 조정성립(집행정지) | 금전·영업 침익처분은 집행정지 병행이 핵심 | |
수당 환수의 집행을 정지시킨 사례 | 환수처분 집행정지 인용 | 인용 | 금전적 침익처분도 집행정지 가능성 확보 | |
참여제한처분을 받은 공급기업 행정소송 제기 | 참여제한처분 적법성·절차 다툼 | 행정소송 제기 및 대응 | 기업 생존이 걸린 처분은 조기 대응 필수 | |
조달청 입찰 우선협상대상자 지위보전 가처분 | 공공조달 지위 보전 긴급 가처분 | 가처분 소송 수행 | 공공 거래 관련 처분은 보전조치 병행 | |
공유재산법상 공유재산 사용료 산정 적법성 자문 | 공유재산 사용료 산정의 적법성 | 적법성 검토 자문 | 처분 전 단계의 사전검토가 분쟁 축소 | |
전력시장운영규칙 개정의 적절성 종합 자문 | 규칙 개정의 적법성·적절성 | 자문 | 규제·규칙 설계 단계부터 법률검토 유효 |
각 사건의 결과는 사실관계와 쟁점, 입증 자료에 따라 달라집니다.
성공사례는 유사 사안에 대한 결과 보장을 의미하지 않습니다.
VIII. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 이행강제금은 계속 부과되나요?
A. 네. 이행강제금은 시정이 이루어질 때까지 반복 부과되는 간접강제 수단입니다. 「건축법」 제80조 제5항에 따라 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 지방자치단체 조례가 정하는 횟수만큼 반복 부과될 수 있으며, 미이행 상태가 유지되면 체납 처분·압류로 이어질 수 있습니다. 다만 자진 시정이 완료되면 이후 회차 부과는 즉시 중지됩니다.
Q. 감경이 가능한가요?
A. 가능합니다. 「건축법」 제80조 제2항 및 동법 시행령상 감경 규정, 그리고 각 지자체 조례에서 감경 사유를 정하고 있습니다. 일정 면적 이하의 주거용 건축물 등 법령상 감경 사유에 해당하거나, 위반 경위·면적·영리성·생계형 여부·사회적 약자 보호 필요성 등을 사전통지·의견제출 단계에서 조리 있게 소명한 경우 감경 가능성이 높아집니다. 지역별 조례의 감경 비율도 함께 확인해야 합니다.
Q. 유예 신청은 어떻게 하나요?
A. 실행 가능한 철거 또는 양성화 계획서, 세입자 이주 일정, 관련 행정 절차 진행 상태 등을 구체적으로 제시해야 합니다. 단순히 "시간을 더 달라"는 요청만으로는 받아들여지기 어렵고, 일정표·견적서·계약서 등 객관적 자료가 뒷받침되어야 설득력이 생깁니다.
Q. 불복 절차는 어떻게 되나요?
A. 「건축법」상 이행강제금 부과 처분은 행정처분에 해당하므로, 행정심판(안 날부터 90일 / 있은 날부터 180일 이내, 「행정심판법」 제27조) 또는 행정소송(안 날부터 90일 / 있은 날부터 1년 이내, 「행정소송법」 제20조)을 제기해야 합니다. 금액이 크거나 체납 처분·압류로 넘어갈 우려가 있다면, 본안과 함께 집행정지(「행정소송법」 제23조, 회복하기 어려운 손해 예방을 위한 긴급한 필요)를 신청해야 실질적인 피해를 막을 수 있습니다.
Q. 철거하면 이행강제금이 면제되나요?
A. 「건축법」 제80조 제7항은 "허가권자는 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다"고 규정하고 있습니다. 즉, 자진 시정을 완료하더라도 이미 부과된 금액은 소급 면제되지 않고 징수됩니다. 다만 새로운 회차의 부과는 즉시 중지되므로, 반복 부과로 금액이 커지는 상황이라면 이미 부과된 처분에 대한 감경·불복 절차 + 자진 시정 병행이 유리할 수 있습니다.
Q. 행정전문변호사를 볼 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. ① 대한변호사협회 행정법 전문분야 등록 여부, ② 행정심판·집행정지·행정소송을 실제로 수행한 경험, ③ 공공기관·규제기관 상대 사건 경험, ④ 사전통지·의견제출 등 처분 전 단계 대응 역량을 함께 확인하시길 권장합니다.
처분 통지서를 받았다면 미루지 마시고, 행정심판·집행정지·행정소송 중 무엇이 지금 상황에 맞는지부터 확인해야 합니다.
상담전화 1522-7005 / 이메일 help@tll.co.kr / 카카오 상담 / 상담예약 / 오시는 길
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