건설업 등록말소·영업정지 – 90일 행정소송 대응

Editor's Letter

건설업 등록말소나 영업정지 통지는 곧바로 진행 중인 공사, 하도급 대금, 시공능력평가, 기성고 청구, 실적 인정까지 흔들리게 만듭니다.

처분이 확정되면 상당 기간 시장에서 사라져야 하고, 등록말소는 사안에 따라 대표자와 임원 개인의 결격사유로까지 이어질 수 있습니다.

문제는 억울함이 아니라 시간입니다.
처분 통지 이후 남은 시간은 생각보다 짧고, 초기 대응 방향에 따라 결과가 달라집니다.
초기 대응이 결과를 좌우합니다.

The Brief — 30초 즉답

건설업 등록말소·영업정지는 건설산업기본법 제83조에 따른 행정처분입니다.

처분이 있음을 안 날부터 90일, 있은 날부터 1년 이내에 취소소송을 제기해야 합니다(행정소송법 제20조).

진행 중인 공사와 하도급 관계가 있다면 본안소송과 별도로 집행정지 신청을 병행해야 실질적 피해 확산을 막을 수 있습니다(행정소송법 제23조). 명의대여처럼 필요적 등록말소 사유는 사실관계 자체를 다투는 것이 원칙이고, 등록기준 미달 같은 재량적 처분 사유는 처분 강도와 절차적 하자를 함께 다뤄야 합니다.

특히 건설산업기본법상 등록말소·영업정지 처분에는 청문 절차(제86조)가 필수이므로, 청문 통지 단계에서부터 대응해야 합니다.

한눈에 정리

• 근거 법령: 건설산업기본법 제83조 「건설업의 등록말소 등」, 제82조 「영업정지 등」, 제9조 「건설업 등록 등」, 제13조 「건설업 등록의 결격사유」

• 처분 성격: 필요적 말소(명의대여·부정등록 등)와 재량적 말소·영업정지(일부 등록기준 미달 등)가 항목별로 구분됩니다

• 제소기간: 처분이 있음을 안 날부터 90일, 있은 날부터 1년

• 필수 병행: 취소소송과 집행정지 신청의 동시 진행

• 사전·절차 대응: 처분사전통지, 의견제출, 청문 절차 활용이 핵심입니다

• 진행 공사 처리: 제14조에 따라 처분 전 체결·착공한 공사는 원칙적으로 계속 시공이 가능합니다

• 상담 시점: 처분사전통지서 또는 청문 통지서 수령 즉시

상담전화 1522-7005 · 이메일 help@tll.co.kr · 카카오 상담 자세히 보기 · 상담 신청 자세히 보기

목차

Ⅰ. 건설산업기본법 위반 유형과 처분 기준
Ⅱ. 명의대여·부실시공·자본금 미달의 실무 쟁점
Ⅲ. 등록말소와 영업정지 — 판단 기준의 갈림길
Ⅳ. 집행정지 인용을 이끌기 위한 손해 소명 구조
Ⅴ. 재등록 제한과 회복 전략
Ⅵ. 하정림 대표변호사의 행정처분 대응 관련 사례
Ⅶ. 상담 전 준비자료 체크리스트
Ⅷ. 법무법인 태림 상담 안내 FAQ

Ⅰ. 건설산업기본법 위반 유형과 처분 기준

건설업 행정처분의 뿌리는 건설산업기본법 제83조 「건설업의 등록말소 등」입니다.

이 조항 본문에 따라 국토교통부장관은 건설사업자가 각 호에 해당하면 건설업 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업정지를 명할 수 있으며, 실무에서는 같은 법 제91조 「권한의 위임·위탁」에 따라 시·도지사가 위임받아 처분권자가 되는 경우가 많습니다.

세부 처분기준은 건설산업기본법 시행령의 별표(행정처분의 기준)에 위반 유형별로 구체화되어 있습니다.

특히 제83조는 항목별로 처분의 성격이 다릅니다. 조문 단서에 따라 제1호, 제2호의2, 제3호의2, 제3호의3, 제4호부터 제8호까지, 제8호의2, 제12호, 제13호에 해당하면 반드시 등록을 말소해야 합니다. 그 밖의 사유는 재량적 처분 대상입니다.

• 필요적 등록말소 사유(예): 부정한 방법의 등록, 명의대여, 등록 결격사유 발생, 최근 3년 내 동일 등록기준 미달의 반복, 영업정지처분 위반 등

• 재량적 등록말소 또는 영업정지 사유(예): 등록기준 미달, 시정명령 불이행, 부실시공, 하도급 관련 위반 등

같은 "위반"이라도 어떤 호에 해당하는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
처분서 한 장을 받았을 때 가장 먼저 확인해야 하는 것은 "어떤 조항, 어떤 호가 인용되었는가"입니다.

참고로 필요적 등록말소 조항의 합헌성에 관하여는 헌법재판소가 각 호별로 판단한 결정들이 있습니다.

명의대여 관련 조항(당시 제83조 단서 제5호)에 대하여는 헌재 2001. 3. 21. 선고 2000헌바27 결정이, 부정한 방법으로 등록한 경우에 관한 조항(당시 제83조 단서 제1호)에 대하여는 헌재 2007. 5. 31. 선고 2007헌바3 결정이 각각 합헌 판단을 내렸습니다. 즉 각 호가 다루는 사안이 다르므로, 실무 다툼도 조문 자체가 아니라 "해당 호의 요건 사실이 실제로 성립했는가"에 집중하게 됩니다.

Ⅱ. 명의대여·부실시공·자본금 미달의 실무 쟁점

건설업 등록말소·영업정지 사건에서 가장 자주 등장하는 세 가지 유형은 명의대여, 부실시공, 자본금 미달입니다.

유형별로 다투는 방식이 다릅니다.

1) 명의대여
명의대여는 필요적 등록말소 사유에 해당합니다. 따라서 처분의 종류(말소인지 정지인지)를 다투는 것은 실효성이 떨어지고, 다툴 지점은 "명의대여 사실 자체의 부존재"입니다.

실제 시공에 관여한 인력과 장비, 도급계약 체결 경위, 대금 흐름, 세금계산서, 현장 지시 관계 등을 서면과 자료로 재구성해야 합니다.

단순히 "지인이 도와주었을 뿐"이라는 진술만으로는 방어가 어렵습니다.

2) 부실시공
부실시공은 "하자의 원인"이 어디에 있는지가 핵심 쟁점입니다.
설계 문제, 발주자·감리 지시, 자재 문제, 후속 공정 문제 등 원인이 복합적이라면 시공사에게 귀책 전부를 돌리는 것은 부당할 수 있습니다.

감정 결과, 감리일지, 시공사진, 회의록, 설계변경 문서, 준공검사 자료가 결정적 근거가 됩니다.

3) 자본금 미달
자본금 미달은 원칙적으로 재량적 처분 사유입니다. 그러나 건설산업기본법 제83조 제3호의2에 따르면, 최근 3년 이내에 동일한 등록기준 미달로 영업정지 처분을 받은 사업자가 다시 등록기준에 미달한 경우에는 재량적 영업정지가 아니라 필요적 등록말소로 전환됩니다.

따라서 자본금 미달 사안에서는 종전 시정명령·영업정지 이력이 있었는지, 시정기한 내 요건을 회복했는지, 실질자본과 예금잔고 증명 시점, 결산 시점을 종합적으로 살펴야 합니다.

이력 관리가 곧 결과를 갈라놓는 영역입니다.

Ⅲ. 등록말소와 영업정지 — 판단 기준의 갈림길

같은 위반이라도 등록말소로 갈지, 영업정지에 그칠지는 경계에 서 있는 경우가 많습니다. 앞서 본 대로 조항 자체가 필요적 말소인지 재량적 처분인지에 따라 큰 틀이 정해지지만, 재량적 처분 영역에서는 다음 요소가 결정적으로 작용합니다.

• 위반 행위의 반복성과 조직성

• 공익 침해의 정도(안전사고, 국가·지자체 발주 여부)

• 부당이득의 규모

• 시정 노력과 협조 태도

• 동종 위반 이력

즉, "같은 조항 위반"이라는 이유만으로 결과가 결정되지는 않습니다. 재량권 일탈·남용, 비례원칙 위반, 평등원칙 위반, 절차적 하자 같은 행정법의 기본 다툼 지점을 그대로 활용해야 합니다.

특히 건설산업기본법 제86조 「청문」은 등록말소·영업정지·과징금 부과에 앞서 청문을 반드시 실시하도록 규정한 특별법상 절차 규정입니다. 여기에 행정절차법 제21조 「처분의 사전 통지」, 제22조 「의견청취」가 일반법으로서 겹쳐 적용됩니다.

청문 통지 자체가 누락되었거나, 부적법한 방식으로 송달되었거나, 청문 기일에 실질적 의견진술 기회가 제공되지 않았다면 처분사유가 실체적으로 성립하더라도 절차 하자를 이유로 처분이 취소될 수 있습니다.

Ⅳ. 집행정지 인용을 이끌기 위한 손해 소명 구조

건설업 영업정지·등록말소는 시간이 곧 손해입니다. 그래서 본안소송과 별도로 집행정지 신청을 병행하는 것이 실무의 원칙에 가깝습니다.

집행정지의 요건은 행정소송법 제23조에 따라 다음과 같이 정리됩니다.

1) 회복하기 어려운 손해
진행 중인 공사의 지체상금, 하도급대금 미지급 위험, 이미 투입된 자재·인건비, 시공능력평가에서의 감점, 발주처의 계약 해지 위험을 구체적 수치와 계약서 조항으로 제시해야 합니다.

2) 긴급한 필요
공사 일정, 계약상 기한, 이미 예정된 준공일, 후속 공정과의 연동성을 시간 축으로 정리합니다.

3) 공공복리를 해치지 않을 것
집행정지가 공공복리를 해치지 않는다는 점을 별도로 소명해야 합니다. 안전사고와 무관한 사안, 발주자·감리 확인이 완료된 사안일수록 소명이 수월합니다.

4) 본안청구가 이유 없음이 명백하지 않을 것
집행정지는 본안 승소 가능성이 완전히 배제된 경우에는 인용되기 어렵습니다.
처분사유가 재량권 일탈·남용 소지가 있는지, 청문 등 절차적 하자가 있는지, 세부 처분기준 해석에 다툴 여지가 있는지 함께 정리해야 합니다.

한편 건설산업기본법 제14조 「영업정지처분 등을 받은 후의 계속 공사」에 따라, 처분을 받기 전에 이미 도급계약을 체결하였거나 관계 법령에 따라 허가·신고 등을 하고 착공한 건설공사는 원칙적으로 계속 시공할 수 있습니다.

다만 발주자에 대한 통지 의무와 계약 해지 요청 가능성이 뒤따르므로, 확실한 법적 지위를 확보하기 위해서라도 집행정지를 병행하는 것이 안전합니다.

Ⅴ. 재등록 제한과 회복 전략

건설산업기본법 제13조 「건설업 등록의 결격사유」에 따라 등록말소된 자와 그 임원은 일정 기간 동일 업종의 재등록이 제한됩니다.

구체적 제한 기간은 위반 사유와 개정 시점의 조항에 따라 달라지므로, "무조건 5년"처럼 단정할 것이 아니라 개별 사안의 처분 근거 조항과 시점을 기준으로 정확히 확인해야 합니다.

등록말소 단계에서 검토해야 할 회복 전략은 다음 세 갈래입니다.

• 본안 취소소송을 통한 처분 자체의 취소

• 집행정지를 통한 사실상의 시간 확보와 계약 관계 유지

• 등록말소가 확정된 경우, 결격사유 해소 시점 관리와 법인·인력 재편 컨설팅

대표자·기술인·자본금 요건이 얽힌 사안이라면, 단순한 소송을 넘어 회사 구조와 인력 배치까지 함께 설계해야 실효성 있는 회복이 가능합니다.

Ⅵ. 하정림 대표변호사의 행정처분 대응 관련 사례

건설업 등록말소·영업정지 사건은 결국 "행정처분 취소소송과 집행정지"의 큰 틀 안에서 움직입니다.

아래는 하정림 대표변호사가 실제로 담당한 태림의 성공사례로, 건설업 사건 그 자체는 아니지만 처분사유의 위법성, 재량권 일탈·남용, 회복하기 어려운 손해 소명, 항소심에서의 1심 뒤집기 등 같은 쟁점 축을 다뤘던 사건들입니다.
건설업 사건에도 그대로 응용되는 논리 구조라는 점에서 참고 가치가 있습니다.

건설업 사건은 사실관계와 기술적 쟁점이 강한 반면, 행정법 소송의 뼈대는 위 사례들과 동일합니다.
처분사유 위법성 논증, 절차적 하자 검토, 집행정지 병행이라는 구조를 얼마나 꼼꼼히 짜느냐가 결과를 좌우합니다.

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Ⅶ. 상담 전 준비자료 체크리스트

건설업 등록말소·영업정지 상담 시 아래 자료가 있으면 초기 방향이 훨씬 빠르게 잡힙니다.

• 처분사전통지서 또는 처분서 원본(수령일 확인 가능한 형태)

• 청문 통지서와 청문조서

• 등록증, 최근 결산서, 자본금 관련 자료

• 진행 중 공사 현황(공사명, 발주처, 도급계약서, 하도급계약서)

• 위반사유 관련 자료(감리일지, 시공사진, 자재 관련 서류, 회의록)

• 종전 시정명령·행정지도 이력, 과거 처분 이력

• 처분사전통지에 대한 의견제출 여부와 제출한 서면

Ⅷ. 법무법인 태림 상담 안내

법무법인 태림은 자체 집계 기준 누적 해결 경험 1만 건 이상을 바탕으로 행정·노동·인허가 분쟁을 다뤄왔습니다.

하정림 대표변호사는 대한변호사협회 등록 기준의 행정법 전문분야 등록 변호사로, 처분취소·집행정지·행정심판을 중심으로 실무를 수행합니다.

참고로 행정법 전문분야 등록은 대한변호사협회 등록 공고 및 공개자료 기준 추산(2026년 기준) 시 약 230명 내외, 전체 등록 변호사 대비 약 0.6% 수준으로 평가되어 상대적으로 등록자가 적은 분야입니다.

등록 변호사 수가 3만8천 명대를 넘어 4만 변호사 시대 문턱에 들어선 지금도, 행정법 사건을 전문 분야로 다루는 변호사 수는 상대적으로 제한적입니다.

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FAQ

Q1. 건설업 영업정지 처분을 받으면 곧바로 소송을 해야 하나요?

처분서를 받은 즉시 소송을 제기해야 하는 것은 아니지만, 처분이 있음을 안 날부터 90일이라는 제소기간이 정해져 있어(행정소송법 제20조) 검토 시간을 미룰 여유가 크지 않습니다.

진행 중인 공사가 있다면 취소소송과 집행정지 신청을 함께 검토하는 것이 일반적입니다.

Q2. 영업정지 처분을 받으면 진행 중인 공사도 즉시 멈춰야 하나요?

아닙니다. 건설산업기본법 제14조에 따라 처분을 받기 전에 이미 도급계약을 체결하였거나 관계 법령에 따라 허가·신고 등을 하고 착공한 공사는 원칙적으로 계속 시공할 수 있습니다. 다만 발주자에 대한 통지 의무와 계약 해지 요청 가능성이 있으므로, 확실한 지위 확보를 위해 집행정지를 병행하는 것이 안전합니다.

Q3. 명의대여로 지목되면 등록말소를 피할 방법이 없나요?

명의대여는 필요적 등록말소 사유입니다. 그래서 "명의대여인지 아닌지"라는 사실관계 자체를 다투는 것이 실무 방향이 됩니다.

실제 시공 관여도, 자금 흐름, 인력 배치, 계약 체결 경위를 자료로 재구성해 명의대여 성립 자체를 다투게 됩니다.

Q4. 집행정지는 언제 신청하나요?

통상 본안 취소소송 제기와 함께, 또는 그 직후 신속하게 신청합니다.
회복하기 어려운 손해, 긴급한 필요, 공공복리를 해치지 않을 것, 본안청구가 이유 없음이 명백하지 않을 것 등이 핵심 요건입니다(행정소송법 제23조).

Q5. 자본금 미달인데도 등록말소까지 갈 수 있나요?

자본금 미달은 원칙적으로 재량적 처분 사유이지만, 건설산업기본법 제83조 제3호의2에 따라 최근 3년 이내에 동일한 등록기준 미달로 영업정지를 받은 이력이 있다면 필요적 등록말소로 전환됩니다. 이력 관리와 시정기한 내 요건 회복 여부를 함께 살펴야 합니다.

Q6. 청문 통지서를 받았는데 그냥 두면 되나요?

아닙니다. 건설산업기본법 제86조는 등록말소·영업정지·과징금 부과에 앞서 청문을 반드시 실시하도록 규정한 특별법상 절차입니다.

청문 단계는 처분의 방향을 실질적으로 되돌릴 수 있는 마지막 기회에 가까우며, 이 단계의 대응 수준이 이후 소송의 승패에도 영향을 미칩니다.

상담 안내

영업정지, 등록말소, 과징금, 시정명령처럼 시간과 절차가 결과를 좌우하는 사건이라면 초기에 방향을 잡는 것이 중요합니다.

청문 통지서를 받았다면 청문 단계부터, 처분서를 받았다면 90일 제소기간이 지나기 전에 상담을 받아보시기 바랍니다.

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