건축법 위반 시정명령·이행강제금 대응 – 위반건축물 통지 받았을 때 절차 총정리

Editor's Letter

어느 날 갑자기 우편함에 한 장의 통지서가 도착합니다.

"위반건축물 시정명령". 그리고 얼마 지나지 않아 수백만 원, 많게는 수천만 원의 이행강제금 부과처분이 따라옵니다.

무허가 증축, 용도변경, 베란다 확장, 옥상 컨테이너, 근린생활시설을 주거로 사용한 사실까지 — 평범하게 보이던 공간이 어느 순간 행정처분의 대상이 됩니다.

문제는 시간입니다.
시정명령과 이행강제금은 각각 별개의 처분이고, 각 처분마다 불복 기간이 정해져 있습니다. 통지서를 받고 망설이는 사이, 다툴 수 있는 기회 자체가 사라집니다.

초기 대응이 결과를 좌우합니다.

The Brief – 즉답 요약

건축법 위반 행정처분을 받았다면 가장 먼저 해야 할 일은 ①처분 통지일을 정확히 기록하고, ②시정명령과 이행강제금 부과처분을 구분해 각각의 불복기한을 계산하는 것입니다.

위반건축물 시정명령은 「건축법」 제79조, 이행강제금은 같은 법 제80조에 근거하며, 각 처분에 대한 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터는 1년 이내(「행정소송법」 제20조 제1항·제2항)에 제기해야 합니다.

단순 항의나 민원으로는 처분이 멈추지 않으며, 사전통지 단계의 의견제출·행정심판·집행정지·취소소송을 단계별로 함께 설계해야 실질적인 구제가 가능합니다.

한눈에 정리

• 시정명령(건축법 §79) : 위반사항 자진철거·원상복구 명령. 불이행 시 이행강제금 부과 근거가 됩니다.

• 이행강제금(건축법 §80) : 시정명령 불이행에 대한 간접 강제수단. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정한 횟수만큼, 시정될 때까지 반복 부과됩니다(「건축법」 제80조 제5항).

• 불복 기한 : 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내 취소소송 제기(「행정소송법」 제20조).

• 집행정지 : 본안소송과 별개로 처분의 효력·집행을 일시 정지시키는 절차(「행정소송법」 제23조).

• 감경 가능성 : 「건축법」 제80조 및 제80조의2 등 법령이 정한 감경 사유 검토 필요.

• 핵심 쟁점 : 처분사유의 위법성, 재량권 일탈·남용, 절차상 하자, 비례원칙 위반.

• 상담 골든타임 : 통지서 수령 직후 7일 이내.

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목차

I. 건축법 위반 행정처분, 어떤 상황에서 받게 될까
II. 시정명령과 이행강제금, 무엇이 어떻게 다른가
III. 처분을 다투지 않으면 벌어지는 일
IV. 행정심판·집행정지·행정소송 — 어떤 순서가 맞을까
V. 행정전문변호사가 필요한 이유와 등록의 희소성
VI. 하정림 대표변호사의 행정 사건 포지션과 주요 사례
VII. 상담 전 준비해두면 좋은 자료
VIII. 법무법인 태림 상담 안내

I. 건축법 위반 행정처분, 어떤 상황에서 받게 될까

건축법 위반은 거창한 불법건축에 한정되지 않습니다.
실무에서 가장 자주 마주치는 유형은 다음과 같습니다.

• 무허가·미신고 증축 : 옥상 가건물, 베란다 확장, 다락방 개조, 1층 주차장 폐쇄 후 점포 사용

• 용도변경 위반 : 근린생활시설을 주거용·창고용으로 임의 사용

• 건폐율·용적률 초과 : 신고 면적을 초과한 시공

• 건축선·이격거리 위반 : 옆 토지·도로 경계 침범

• 무단 대수선·구조변경 : 내력벽 철거, 임의 칸막이 신설

• 사용승인 전 사용 : 임시사용승인 없이 입주

지자체는 「건축법」 제79조에 따라 허가권자가 직권 또는 민원·항공사진 점검을 통해 위반 사실을 인지하면, 건축주·소유자·시공자·관리자 등에 대해 시정명령을 내릴 수 있습니다.

시정명령은 곧 건축물대장에 "위반건축물"로 표기되며, 이는 매매·임대·금융 거래에 직접적인 불이익으로 이어집니다.

쉽게 말하면, "적발 → 사전통지(의견제출) → 시정명령 → 미이행 → 이행강제금 반복 부과 → 위반건축물 등재 유지"라는 흐름이 한 번 시작되면 스스로 끊기 어렵습니다.

II. 시정명령과 이행강제금, 무엇이 어떻게 다른가

많은 분들이 두 처분을 하나로 묶어 생각하지만, 법적 성격이 완전히 다릅니다.

1) 시정명령 (「건축법」 제79조)

위반건축물을 원상회복·철거·사용금지하라는 행정처분입니다.

처분 자체로 형벌은 아니지만, 이를 따르지 않으면 건축물대장에 위반사항이 등재되고, 향후 인허가 신청·매매·금융에 모두 영향을 미칩니다.

2) 이행강제금 (「건축법」 제80조)

시정명령을 받고도 정해진 기간 안에 이행하지 않을 때, 시정 의무 이행을 간접적으로 강제하기 위해 부과하는 금전적 부담입니다.

핵심은 다음과 같습니다.

• 「건축법」 제80조 제5항에 따라 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정한 횟수만큼, 시정될 때까지 반복 부과·징수됩니다.

• 과거 일부 주거용 건축물 등에 적용되던 총 부과 횟수 제한(5회 한도) 규정은 폐지되어, 시정이 이루어지기 전까지 누적 부담이 사실상 한도 없이 늘어날 수 있습니다.

• 건축물에 적용되는 시가표준액 등을 기준으로 산정합니다.

• 형사처벌과는 별개의 행정상 강제수단입니다.

3) 양자의 결정적 차이

실무 포인트 — 시정명령에 대한 제소기간이 지나 더 이상 다툴 수 없게 되었더라도, 이후 새로 부과되는 이행강제금 부과처분은 통지서를 받은 날부터 다시 90일 이내에 별도의 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 단, 이때는 부과 자체의 적법성(절차 하자, 산정 오류, 재량권 일탈·남용 등)을 쟁점으로 잡아야 하므로 사건 전체를 다시 설계해야 합니다.

III. 처분을 다투지 않으면 벌어지는 일

처분 통지를 받고 "일단 두고 보자"는 선택은 사실상 가장 위험한 선택입니다.

1. 건축물대장에 '위반건축물' 표기 고착 — 매매·전세·근저당 설정 단계에서 결격 사유로 작용합니다.

2. 이행강제금 반복 부과 — 1회 부과로 끝나지 않고, 1년에 2회 이내 범위에서 시정될 때까지 반복됩니다. 과거 일부 주거용 건축물에 적용되던 총 부과 횟수 제한이 폐지된 만큼, 누적 부담이 사실상 한도 없이 커질 수 있습니다.

3. 형사 고발 병행 가능성 — 「건축법」상 벌칙 조항이 별도로 존재하며, 시정명령 위반은 형사 절차로 이어질 수 있습니다.

4. 인허가 신청·영업 활동 제한 — 임대사업자 등록, 영업허가 등 인허가 단계에서 불이익으로 작용합니다.

5. 불복기한 도과 — 가장 치명적입니다. 제소기간이 지나면 처분의 위법성 자체를 더 이상 다툴 수 없습니다.

IV. 행정심판·집행정지·행정소송 — 어떤 순서가 맞을까

건축법 위반 행정처분에 대한 불복 수단은 단일하지 않습니다.
사안에 따라 다음 절차를 단독 또는 병행해 설계합니다.

1) 사전통지 단계의 의견제출 (처분 이전 단계)

지자체는 시정명령을 내리기 전에 「행정절차법」에 따라 "위반건축물 적발에 따른 사전통지 및 의견제출 안내"를 먼저 보내는 것이 일반적입니다.

이 사전통지 단계의 의견제출은 처분 자체를 완화시키거나 시정 범위를 축소할 수 있는 유일한 사전적 절차입니다.

사실관계, 위반 경위, 자진시정 의사를 정리해 적극적으로 제출해야 합니다.

2) 행정심판

행정심판위원회에 청구합니다.
처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 이내(「행정심판법」 제27조 제1항·제3항). 비용 부담이 상대적으로 적고 절차가 빠른 편입니다.

3) 행정소송 (취소소송)

관할 행정법원에 처분취소소송을 제기합니다.
처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내(「행정소송법」 제20조 제1항·제2항). 행정심판을 거친 경우에는 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일 이내입니다.

4) 집행정지

본안소송과 별개로, 처분의 효력·집행·절차 진행을 일시 정지시키는 절차입니다(「행정소송법」 제23조).

이행강제금이 반복 부과되어 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있는 사안에서 특히 중요합니다.

순서가 곧 전략입니다. 시정명령부터 다툴지, 이행강제금 부과처분만 다툴지, 두 처분을 묶어 어떤 순서로 설계할지에 따라 결과가 달라집니다.

이 판단은 처분 통지서·건축물대장·도면·항공사진·과거 인허가 이력을 종합해 정해야 합니다.

V. 행정전문변호사가 필요한 이유와 등록의 희소성

행정 사건은 단순한 분쟁이 아니라, 행정절차·제소기간·처분사유의 위법성·재량권 일탈·남용 여부까지 촘촘하게 따져야 하는 분야입니다.

그래서 전체 등록 변호사 규모와 비교해도 행정법 전문분야 등록은 매우 희소한 영역으로 평가됩니다.

• 2026년 4월 기준 등록 변호사 수: 38,234명 (법률신문 기사 자세히 보기)

• 2026년 1월 기준 등록 변호사 38,235명, 개업 변호사 32,168명 (법조신문 기사 자세히 보기)

  • 두 수치는 모두 대한변호사협회 공식 집계로, 산정 시점과 등록·개업 구분 기준에 따라 소폭 차이가 있습니다.

• 제15회 변호사시험 합격자: 1,714명 (법조신문 기사 자세히 보기)

• 행정법 전문분야 등록 변호사: 약 230명 내외, 전체의 약 0.6% 수준 (대한변호사협회 등록 공고 및 공개자료 기준 추산, 2026년 기준)

4만 변호사 시대 문턱에 들어선 지금도, 국가나 지자체를 상대로 하는 처분 다툼은 등록 전문분야 가운데 가장 좁은 길에 속합니다. 그 이유는 세 가지입니다.

1. 법령 체계의 방대함 — 건축법, 행정기본법, 행정절차법, 행정심판법, 행정소송법, 국토계획법, 도시정비법, 개별 인허가법 등 여러 법령을 동시에 검토해야 합니다.

2. 엄격한 절차 시한 — 90일 제소기간, 행정심판 청구기간, 집행정지 시점 판단 등 작은 일정 하나가 사건 전체를 좌우합니다.

3. 공공기관 상대의 입증 부담 — 처분사유의 위법성, 절차 하자, 비례원칙·평등원칙 위반을 서면과 증거로 정교하게 입증해야 합니다.

국가를 상대로 하는 사건, 약 0.6% 수준의 좁은 전문 영역에서 신중하게 다룹니다. (대한변호사협회 등록 공고 및 공개자료 기준 추산, 2026년 기준)

VI. 하정림 대표변호사의 행정 사건 포지션과 주요 사례

법무법인 태림의 하정림 대표변호사는 행정법 전문분야 등록 변호사로서, 공공기관·지자체를 상대로 한 행정처분 불복, 집행정지, 정보공개거부처분취소, 인권위 결정 관련 행정소송 등 다양한 행정 사건을 다루어 왔습니다.

하정림 대표변호사 프로필 자세히 보기

주요 성공사례 (하정림 변호사 참여 사건)

위 사례들은 건축법 사안과 직접 동일하지는 않지만, "공공기관 상대 처분의 위법성·인과관계 입증 → 집행정지 또는 본안 다툼 → 절차 성격에 맞는 소송 형태 선택"이라는 행정 사건 공통 구조를 보여줍니다. 시정명령·이행강제금 사건 역시 같은 설계 원칙으로 접근합니다.

법무법인 태림 행정 분야 성공사례 전체 자세히 보기

VII. 상담 전 준비해두면 좋은 자료

상담의 정확도는 자료의 정확도에 비례합니다. 다음 자료를 미리 챙겨두시기 바랍니다.

1. 처분 통지서 원본 및 봉투 (수령일 확인을 위해 봉투까지)

2. 사전통지서·의견제출 관련 문서 (지자체로부터 수령한 모든 문서)

3. 건축물대장 (정부24 발급분)

4. 토지대장·등기부등본

5. 건축허가서·사용승인서·설계도면 (보유 시)

6. 현장 사진 (현재 상태, 위반 지적된 부분 위주)

7. 이전 민원·시정 이력

8. 이행강제금 부과 산정 내역서

9. 본인의 권리관계 설명 (소유자/임차인/시공자/관리자 여부)

통지서를 받은 즉시 수령일을 기록해 두시기 바랍니다. 90일 제소기간 계산의 출발점이 됩니다.

VIII. 법무법인 태림 상담 안내

법무법인 태림은 전국 7개 지사 네트워크를 통해 의뢰인의 거주지·사업장 인근에서 상담이 가능합니다.

• 상담전화 : 1522-7005

• 이메일 : help@tll.co.kr

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전국 7개 지사

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 시정명령을 받은 후 며칠 안에 대응해야 하나요?

A. 시정명령 자체를 행정소송으로 다투려면 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내(「행정소송법」 제20조)에 소를 제기해야 합니다.

다만 사전통지·의견제출 시한은 그보다 짧을 수 있으므로, 통지서를 받은 즉시 변호사 상담을 받는 것이 안전합니다.

Q2. 이행강제금은 한 번만 내면 끝인가요?

A. 아닙니다. 「건축법」 제80조 제5항에 따라 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정한 횟수만큼, 시정될 때까지 반복 부과·징수될 수 있습니다.

과거 일부 주거용 건축물에 적용되던 총 부과 횟수 제한(5회 한도) 규정은 폐지되어, 시정이 이루어지기 전까지 누적 부담이 사실상 한도 없이 늘어날 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

다만 「건축법」 제80조 및 제80조의2 등 법령이 정한 감경 사유(농업·어업용 시설 일부, 위반 동기·범위·시기 등을 고려한 감경 등)에 해당하는지 적극적인 검토가 필요합니다.

Q3. 시정명령 제소기간을 놓쳤습니다. 이제 방법이 없나요?

A. 시정명령 자체에 대한 취소소송 기한이 지났더라도, 이후 새로 부과되는 이행강제금 부과처분은 각각 독립된 처분입니다.

새로운 부과통지서를 받은 날부터 다시 90일 이내에 별도로 다툴 수 있으며, 부과처분의 절차상 하자·산정 오류·재량권 일탈 등을 쟁점으로 잡을 수 있습니다.

Q4. 행정심판과 행정소송 중 어느 것을 먼저 해야 하나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 행정심판은 비용이 상대적으로 낮고 절차가 빠르며, 행정소송은 다툴 수 있는 범위와 증거조사가 더 폭넓습니다.

두 절차를 병행할지, 행정심판을 거친 뒤 행정소송으로 갈지, 처음부터 행정소송으로 갈지는 처분 유형·증거 상태·집행정지 필요성을 종합해 정해야 합니다.

Q5. 집행정지는 반드시 필요한가요?

A. 시정명령 또는 이행강제금 부과로 인해 회복하기 어려운 손해가 우려되는 경우 집행정지를 신청합니다(「행정소송법」 제23조). 이행강제금이 누적 부과되거나 영업·매매 등에 즉각적인 불이익이 발생할 수 있는 사안이라면 본안소송과 함께 집행정지를 적극 검토해야 합니다.

Q6. 행정법 전문분야 등록은 왜 그렇게 적은가요?

A. 행정 사건은 법령 범위가 넓고, 행정절차·제소기간 등 절차 시한이 촘촘하며, 국가나 공공기관의 처분 위법성을 서면과 증거로 정교하게 입증해야 합니다.

그래서 약 0.6% 수준에 그치는 희소한 등록 분야로 평가됩니다. (대한변호사협회 등록 공고 및 공개자료 기준 추산, 2026년 기준)

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